วันนี้ผมได้โอกาสเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ Chapter One Eco มาเลยอยากจะมาเล่าให้เพื่อนๆฟัง ผมว่าคอนโดนี้ขายดีนะครับ ยิ่งใกล้โอนห้องยิ่งหมดไปเรื่อยๆ ตอนนี้เหลือห้องแค่ 10 กว่า % เท่านั้นเอง ตัวโครงการมีหลายอย่างที่ทำให้น่าสนใจนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องราคา Package ห้องที่ไม่แพงนัก ผ่อนได้สบายๆ ส่วนกลางที่ใหญ่โตอลังการมากๆ Support กับวิถีชีวิต ของคนรุ่นใหม่ได้อย่างดี ผมเชื่อมือทีม Chapter One ของพฤกษาทีมนี้มากๆ ว่าจะทำคอนโดนี้ออกมาได้ดีมี Style โดยดูตัวอย่างได้จากโครงการรุ่นพี่ไม่ว่าจะเป็น – Chapter One Midtown ลาดพร้าวที่ตอนตึกเสร็จออกมาปังมากๆ ออกแบบดี Loftเท่ห์สุดๆ คนเห็นช่วงตึกเสร็จทุกคนอยากซื้อครับ – Chapter One Modern Dutch ที่ทำโครงการออกมาได้มีบรรยากาศดีมากๆ เป็นคอนโดริมน้ำมีมี Theme สุดๆ ผ่านมาหลายปีโครงการยังดูดี มีชีวิตชีวา มีความอบอุ่น – The Reserve เกษมสันต์3 ที่เป็น Low Rise …
จากการที่ผมได้ช่วยปล่อยเช่าคอนโดที่รวมๆมาจากลูกค้าตกแต่ง คอนโดของญาติ คอนโดของคนรู้จัก คอนโดของตัวเองบ้าง ทำให้ผมได้มองเห็น มุมมองใหม่ๆ ในการปล่อยเช่า วันนี้เลยกะจะมาแชร์ให้เพื่อนๆฟัง เผื่อจะเป็นประโยชน์นะครับ 1. คอนโดราคาไม่แรงมาก แต่ทำเล ok ยิ่งถ้าราคาค่าเช่าหมื่นกว่าบาทเนี่ย ปล่อยเช่าเร็วมากๆเลยนะครับ อย่างผมปล่อย niche pride ทองหล่อ ห้องไปเร็วมากๆเลย เพราะค่าเช่าไม่สูงมาก ทำเลเดินทางสะดวก 2. Low rise ปล่อยเช่ายากอ่ะ :: อันนี้เจอมากับตัว หลังจากผู้เช่าออกไป กว่าผมจะได้คนเช่าใหม่ กินเวลาตั้งหลายเดือน ผมว่า low rise มันซ้อนๆไปหน่อยหล่ะมั้ง 3. ห้องคอนโดชั้นที่ 1 คนไม่ชอบ :: อันนี้ประสบการณ์ตรง ผมมีห้องชั้น 1 คนมาดูเยอะมาก แต่ก็ไม่ตกลงใจเช่าซะที คนอาจจะมองว่าชั้น 1 มันไม่ปลอดภัยล่ะมั้ง (ตอนผมซื้อผมก็ไม่ได้คิดมาก ช่วงนั้นยังไม่ค่อยรู้เรื่อง เห็นห้องเหลือ ได้ราคาดี อยู่ชั้น 1 วิวสวนก็เลยซื้อมา …
เดี๋ยวนี้เวลาผมเข้าไปดู facebook ผมแทบจะไม่เจอเรื่องของเพื่อนๆผมแล้ว เพราะเจอแต่ข่าวเกี่ยวกับอสังหา เกี่ยวกับคอนโด 555 ส่วนหนึ่งผมอาจจะไป like พวก page ที่พูดเกี่ยวกับอสังหาไว้เยอะครับ ในวันนี้ผมคัดมาแต่ page พี่ผมว่าตามอ่านแล้วได้ประโยชน์ ได้ข้อมูลใหม่ๆเยอะดีครับ ติดตามได้ตามนี้เลย แต่เนื่องจาก page มันมีหลายรูปแบบ ผมจะขอจัด group ของ page ตามความชอบของผมนะครับ แต่ใครอยากจะ like ทั้งหมดเลยก็ได้ครับ นี่คือ 12 Page เกี่ยวกับ อสังหา และคอนโด ที่ Active มีข้อมูลดีๆ update เสมอ ผมแนะนำให้ like page เหล่านี้ไว้ครับ คุณจะได้ข้อมูลมากมายเลยครับ 1. CondoDiary https://www.facebook.com/CondoDiary/ :: เพจนี้เป็น page ใน facebook ที่มี production เทียบเท่ากับเว็บใหญ่ๆ ดีๆเลยนะครับ …
โดยส่วนตัวผมเป็นคนฝั่งธนมาตลาดทั้งชีวิตนะครับ ก็จะได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของฝั่งกรุงเทพไปเรื่อยๆ เห็นแล้วก็นึกอิจฉาว่าเมื่อไหร่ ฝั่งธนเราจะเจริญอย่างฝั่งพระนครบ้าง แต่การอยู่ฝั่งธนก็มีข้อดีอยู่มากมายไม่ว่าจะเป็น รถไม่ค่อยติด มีร้านของกินดีๆอยู่ใกล้ๆ มีความ chill มีความรู้สึกบ้านๆ สบายใจดี ถ้าให้พูดถึงเรื่องคอนโดในฝั่งธน อย่างตัวผมเอง พอมีคอนโดใหม่มาเปิดแถวบ้าน ที่บ้านผมก็รีบเข้าไปซื้อกัน จริงๆแล้วตอนซื้อก็ไม่ได้คิดหรอกครับว่า จะซื้อไปทำอะไร แต่เอาว่าทำเลใกล้บ้านซื้อเก็บเอาไว้ดีกว่า เผื่อมาใช้ส่วนกลางเล่นๆ สนุกๆ ผมคิดว่าคนฝั่งธนเป็นคนติดพื้นที่ตัวเองนะครับ ส่วนใหญ่มีบ้าน มีตึกแถวอยู่กัน ถ้ามีลูกหลานมีครอบครัวขยาย เค้าก็ไม่อยากจะย้ายออกไปให้ไกลจากที่เดิม อยากจะให้ลูกค้าอยู่ในโซนใกล้ๆบ้านตัวเอง ตรงนี้ คอนโดที่เปิดในฝั่งธน จะตอบโจทย์ความคิดของคนฝั่งธนได้ดี การมาของรถไฟฟ้าที่ฝั่งธน ก็เป็นอีกตัวแปรสำคัญที่เชื่อมให้ ฝั่งธน มีความเจริญได้อย่างรวดเร็วขึ้น เป็นการเชื่อมการเดินทางเข้าเมืองให้เกิดความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น และยิ่งสถานีไหนที่เป็น interchange ก็จะยิ่งมีมูลค่ามาขึ้นด้วย ดูอย่าง สถานีท่าพระ เป็น interchange ใหญ่ มีทางขึ้นลงสถานีกว่า 10 ทาง ผมว่าจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บริเวณรอบๆอย่างแน่นอน การเลือกคอนโดที่ดีสำหรับคนฝั่งธน ควรจะต้องมีอะไรบ้าง ส่วนกลางที่ใหญ่ : คนฝั่งธน เลือกซื้อคอนโดใกล้บ้าน ตัวเอง ดังนั้น จุดประสงค์หนึ่งก็คือ …
Rare Item ของคอนโด มีอะไรได้บ้าง? Rare Item เป็นของที่นักสะสมคอนโด อยากจะได้ เพราะความหายาก ความมีน้อยของมัน ทำให้ Rare Item มีความโดดเด่น เป็นที่ต้องการของตลาด ในความเห็นผมมันก็น่าจะซื้อง่าย ขายคล่องกว่าห้องปกติ เพราะจุดเด่นของมัน เหมือนเวลาเราเลือกของไปขายต่อ เราก็ต้องเลือกของที่มีคู่แข่งน้อย หรือคนอื่นมีไม่ค่อยเหมือนเรา ผมเชื่อว่าถ้าคุณจะซื้อคอนโดเก็บ จะแค่ซื้อจากโครงการที่โดดเด่นอย่างเดียวไม่เพียงพอ เราต้องซื้อห้องที่เป็น rare item ด้วยจะได้ขายต่อ ได้ง่าย ได้ราคาไม่ต้องไปแข่งขันกับคนอื่นมากมาย ทีนี้มาดูกันดีกว่าว่า rare item ที่ผมพอจะคิดออกได้มันมีอะไรบ้าง
หลังจากที่ผมสนใจในอสังหา ผมก็เข้าไปอ่านเว็บเหล่านี้ทุกวันเพื่อเสริมสร้างความรู้ เสริมสร้างมุมมองนะครับ บางเว็บไม่ได้ update ทุกไว้ แต่ก็ยังชอบเค้าไป รื้อดูบทความเก่าๆของเค้ามานั่งอ่าน ได้เห็นมุมมองอะไรเยอะกี จริงๆเว็บอสังหา มันจะมีที่เน้นวิเคราะห์ แสดงมุมมอง กับพวกที่เน้น review … โดยส่วนตัวผมชอบอ่านแนววิเคราะห์มากกว่า พวกเว็บ review บอกถนนทางเข้าอย่างโน้น ห้องส้วมเป็นอย่างนี้ ตู้บานเป็นแบบนี่ ผมไม่ค่อยจะไปอ่าน ยกเว้นเป็น review โครงการที่ตัวเองสนใจ มาดูกันครับว่าเว็บอะไรบ้าง 1. http://propholic.com อันนี้ผมชอบมากๆ มีการนำเสนอ content ที่น่าสนใจ เปิดมุมมองใหม่ๆให้ผม ผมชอบพี่ condoman ครับเค้าเขียนดี อ่านสนุกได้ความรู้ เว็บนี้จะมีอะไรใหม่มาพูดถึงประจำ และเนื้อหาก็น่าสนใจมากๆครับ ลองอ่านดูนะครับ 2. http://www.newbangkokcondo.com/ezine/ เว็บนี้เป็นของคุณ เต้ นักลงทุนคอนโด influencer มือฉมัง ผมตามแก้อยู่ครับใน facebook ก็ตามด้วย จะได้รู้ว่ามีอะไรเคลื่อนไหว ที่เว็บนี้เค้า review แบบถึงพริกถึงขิง ชอบก็บอกว่าชอบ …
พอดีเมื่อวานมีพี่ agent Line เข้ามาบอกว่ามีห้องที่ Noble Revo Silom ไหม มีลูกค้าอยากดู ไอ้ตัวผมก็รู้ว่าห้องยังไม่เสร็จ เสร็จไปประมาณ 70% ยังขาดหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นม่าน หัวเตียง ความสะอาด แต่ ลูกค้าคือพระเจ้า ในเมื่อเค้าจะมาดูเราก็ต้องพยายามจัดให้ครับ เลยอยากจะมาพูดถึง STAGING หรือการจัดฉากตกแต่งคอนโด จริงๆเรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมากๆที่ผมเห็นคนไม่ค่อยจะใส่ใจกันนะครับ ผมอยากจะให้คิดแบบนี้ว่า คุณซื้อห้องเป็นหลายล้านบาทได้ แต่ทำไมคุณไม่ลงทุนลงเวลาที่จะตกแต่ง หรือ stage มันให้สวย เพื่อจูงใจลูกค้า คนส่วนใหญ่ลงทุนคอนโดเพื่อแค่การลงทุนเงิน แต่ผมคิดว่า ถ้าทำอย่างนั้น คอนโดหรืออสังหาส่วนหนึ่งมันเป็นเรื่องของตัวเลข ของการเงิน แต่อีกส่วนหนึ่งมันเป็นเรื่องการอารมณ์ เรื่องทางศิลป์ เราต้องไม่ลืมมันนะครับ กลับมาพูดเรื่อง STAGING ดีกว่า เขียนไปเขียนมาเริ่มบ่น 555 หลักการ STAGING ที่ผมคิดขึ้นมาเองมีดังนี้นะครับ อาจจะมั่วๆบ้างแต่ผมว่าได้ผลครับ ( STAGING ไม่ได้แค่เรื่องการจัดห้องนะครับ มันเป็นเรื่องการขาย การเข้าถึงลูกค้าด้วย เราจะทำอย่างไรให้เค้ารู้สึกว่าห้องเราดี น่าอยู่ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยของเค้า) **1-Be …
== รวม LINE ของ Agent ที่จะช่วยให้คุณปล่อยเช่า/ขาย คอนโด ได้ง่ายๆยิ่งขึ้น เหมือนมีคนมาช่วยอีกเป็นร้อย === หลังจากที่ผมเขียนเรื่อง วิธีการปล่อยเช่าคอนโด ให้ post ที่เว็บไหนได้ผลที่สุด ผมสรุปได้ว่าการLine ผ่าน agent เป็นวิธีที่ดีเกือบจะที่สุดแล้ว (จากประสบการณ์) ทำให้ได้ลูกค้าเร็วที่สุดครับ เพราะ Agent แต่ละคนเค้าจะมีฐานลูกค้าที่กว้างอยู่แล้ว ถ้าเรามัวแต่ไปหาเอง ก็กินค่าเสียโอกาส ค่าเสียเวลาเยอะมากๆๆๆ มีเพื่อนๆหลายๆคนส่งข้อความมาถามว่า แล้วจะหา agent จากไหน หรือให้ผมช่วยส่ง Line ID ของ Agent มาให้หน่อย (มันส่งยากมากๆ ส่งไม่ไหวจริงๆครับ ) ผมก็เลยจัดการไปหารายชื่อ Line ID ของ Agent มาให้ผ่านทางกลุ่ม condo exchange (ด้วยวิธี hackๆนิดหน่อยเพื่อความรวดเร็ว แต่ก็เป็นวิธีที่ผมใช้จริงๆ และได้ผลจริงๆ นะครับ) รายชื่อที่ได้มานี้มีประมาณเกือบ 200 …
หลังจากสนใจเรื่องคอนโดอย่างหมกมุ่น คนเราก็มีชอบก็มีเบื่อ มีเริ่มก็มีเลิก ทุกอย่างเป็นอนิจัง 555 ว่าแล้วก็มาดูแต่ละสาเหตุที่จะทำให้เราเลิกสนใจคอนโดดีกว่าครับ ผมพยายามจะ share ประสบการณ์ของตัวเองเข้าไปในแต่ละข้อด้วย หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆที่เข้ามาอ่านนะครับ === ไม่มีผู้เช่า // ต้ังแต่ทำมาก็ยังหาคนเช่าได้อยู่นะครับ จะมีบ้างทีต้องลดราคา ลงไปสู้หน่อย แต่ก็ยังไม่ถึงกับแย่ครับ แต่มองในอีกมุม ผมเพิ่งจะซื้อคอนโดไม่นาน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดใหม่ ดังนั้นอาจจะเช่าได้ไม่ยาก แต่ผมไม่รู้ว่าเมื่อเวลาผ่านไปซัก 3-5 ปีแล้วคอนโดมันจะเก่าขึ้น สภาพมันจะยังดีอยู่ยัง คนเช่าเข้ามาแล้วจะสนใจเช่าอยู่ไหม อันนี้ไม่แน่ใจครับ ประสบการณ์ยังไม่ถึง ถ้าถึงวันนั้นแล้วมันเช่ายากมากๆ ไม่มีคนเช่า ก็คงจะต้องเลิกเล่นคอนโดแล้วหล่ะ 555 === ได้ค่าเช่าน้อยเกินไป // จากที่ผมได้ศึกษามาที่จะให้คนเช่ามาจ่ายให้เราหมด จนเป็น positive income เลยนี่ดูจะ impossible มากๆ เพราะผมสนใจเก็บแต่คอนโดใหม่ ที่ location กลางเมือง แต่ถ้าพูดถึงเรื่องค่าเช่าน้อย ก็น่าเป็นห่วงครับ เพราะอย่างที่ The Reserve เกษมสันต์ 3 ห้อง 5.5 …
=== สวยงาม ผมว่ามันสวยดี ได้เห็นงานดีไซน์ดีๆ ได้นึก จินตนาการว่าตัวเองได้อยู่ที่ดีๆ location ดีๆ แค่นี้ก็ภูมิใจแล้ว === ทรัพย์สิน ส่งมอบให้ลูกหลาน สมัยก่อนพ่อแม่ไม่เคยซื้อที่ดินไว้ ก็ยังถามอยู่ว่าทำไมไม่ซื้อที่ดินแถวทองหล่อไว้บ้าง ไม่งั้นก็สบายไปแล้ว 555 พอมาสมัยเรา ถ้าพอจะมีเงินก็ซื้อที่ดินไม่ไหว ก็ซื้อคอนโดเก็บไว้ให้ลูกหลานแล้วกัน (ดังนั้นผมจึงไม่สนใจพวก lease hold เพราะกว่าจะถึงลูกก็หมดสิทธิ์แล้ว) === สร้างรายได้ ผมว่ามันก็ดูจะดีนะ ถ้าเราได้ทำตัวเป็น landlord อยู่ดีๆ ก็มีเงินเข้ามาทุกๆเดือน แต่ได้เงินมาก็ต้องเอามาจ่ายหนี้สินครับ ตอนนี้ใน port ผม มีแต่ซื้อคอนโดใหม่ได้ yield คงจะอยู่ที่ประมาณ 4.3% แต่ก็โอเคนะครับ เงินเย็นเอามาทำได้ === ความเสี่ยงต่ำกว่าลงทุนชนิดอื่น ผมเป็นคนไม่ชอบความเสี่ยงมากมายนัก ถ้าผมมีคอนโด แล้วมีคนเช่าตลอด เรื่อยๆไปซัก 10 ปี ผมก็คงจะไถ่ถอนหมด (โปะเยอะนะครับ) หลังจากนั้นทรัพย์สินก็จะเป็นของเรา ผมก็จะ farming ไปเรื่อยๆ เอาค่าเช่าจากคอนโดที่ปลดจำนองแล้ว …