รู้อะไรไม่เท่า รู้งี้ ลงทุนคอนโดมาหลายปี ถ้าย้อนกลับไปได้ ผมจะเปลี่ยนอะไรบ้าง

“กด undo ตรงไหน มีทางได้ไหมให้แก้ตัว” หลังจากที่ผมคลุกคลี ลงทุนในวงการคอนโดมา มีหลายอย่างที่ผมได้เรียนรู้ และ มีหลายอย่างที่มุมมองมันค่อยๆเปลี่ยนไปจากวันแรกที่เริ่มเข้ามา ก็เลยอยากจะเล่าให้เพื่อนๆฟังว่า จากประสบการณ์โดยตรงของตัวผมเอง ผมได้เรียนรู้อะไรบ้าง ถ้าให้กลับไปทำอีกรอบ ไปลงทุนอีกรอบ จะทำอะไร ไม่ทำอะไรเนอะ

1. ซื้อห้องเล็กๆเยอะไป … พอชีวิตเปลี่ยนไป อยากได้ห้องใหญ่ขึ้นก็หมดกระสุนแล้ว …. ผมว่าหลายๆคนคงจะเป็นอย่างนี้คือ คอนโดห้องแรกๆที่ซื้อจะเริ่มจากซื้อห้องเล็กก่อน อย่างตัวผมเอง ช่วงแรกๆที่ซื้อลงทุน ก็จัดห้องหนึ่งนอนมาหลายห้อง (กระจายอยู่ในเมือง หลายๆที่) ซื้อไปซื้อมาจนวันนึงกลับมามอง ลองคิดว่า แล้วถ้าผมจะไปอยู่คอนโดจริงๆ ครอบครัวผมจะเข้าไปอยู่ได้ยังไงเนี่ย สมาชิกในบ้านมีตั้ง 4 คน ทำไมตอนนั้นไม่ซื้อห้องใหญ่ๆไปเลยทีเดียว กว่าจะรู้ตัวก็สายเสียแล้วครับ มาย้อนดูเราน่าจะซื้อห้องแบบ 100 ตร.ม.++ สัก 1 ห้องเก็บไว้ ดีกว่าไปซื้อคอนโดหนึ่งห้องนอน 34 ตร.ม. x 3 ห้อง เพราะอนาคตเกินอยากย้ายเข้ามาอยู่คอนโดก็สามารถจะมาอยู่ได้ ดูตรงกับ lifestyle เรามากกว่า และก็แอบมองว่าคอนโดห้องใหญ่มันมีความ rare มีความน่าอยู่มากกว่าคอนโดห้องเล็กๆ ไม่ต้องไปแข่งขันอะไรมากมายเนอะ …. กว่าจะรู้ตัวก็สายเสียแล้ว ต้องไปไล่ขายห้องเก่าๆออกให้หมดก่อน … เหนื่อยเลย.

2. ซื้อคอนโดที่เน้นความคุ้มค่า จนเกินไป แต่ไม่ได้เน้นตัวที่ top สุดๆ … คือ ส่วนตัวผมเป็นคอนชอบอะไรที่มีความคุ้มค่าสูงๆ ไม่ได้ใช้ของ brand name ดังนั้นตอนที่เริ่มเข้ามาลงทุนคอนโดผมก็จะเน้นคอนโดในทำเลใจกลางเมือง ที่ทำราคาออกมาดีๆ อย่างคิดง่ายๆว่า noble ค่อนข้างจะมาตอบโจทย์ segment ตรงนี้ ดังนั้นก็เลยซื้อคอนโด noble มาหลายๆตัว เพราะแต่ละตัวอยู่ใน location ที่ดี แต่ไม่ได้ดีที่สุด บางห้องอาจจะอยู่ในซอย ไม่ได้อยู่ถนนหลัก fast forward เวลาผ่านมา ผมเริ่มมามองย้อนว่า แล้วทำไมเราไม่เลือก cream ตัว TOP อย่างเดียวไปเลย เช่นถ้าจะซื้อพร้อมพงษ์ ก็ต้องเป็น Marque เอาแบบติดถนนใหญ่ไปเลย หรือ 185 ราชดำริ ห้องใหญ่ๆ หรือ Ashton Asoke สองห้องนอนที่ทำเลสุดๆ หรือ Noble เพลินจิตห้องใหญ่ๆ เอาตัว top สุดไปเลย เพราะในระยะยาวแล้ว location ดี คุ้มค่าแค่นั้นมันไม่พอ ถ้าเราได้ตัว TOP จริงๆ คนมาซื้อต่อเราเค้าพร้อมที่จะจ่ายราคาที่สูงขึ้นได้อีกเยอะ ผิดกับคนที่จะมาซื้อคอนโด segment คุ้มค่าต่อ เค้าก็ยังมองหาความคุ้มค่าอีกอยู่ดี make sense ไหมครับ เวลาขายพวกตัว cream ตัว top ผมว่าระยะยาวราคาน่าจะวิ่งไปได้มากกว่า.

3. Location ที่โดดเด่น จะมีคนถามหาซื้อตลอดๆ … อันนี้ก็สอดคล้องกับข้อก่อนหน้า คือจากสถิติที่ผมถือคอนโดมาหลายๆตัว ผมพบว่า noble เพลินจิต มีคนโทรมาหาซื้อ ตลอดๆ ซึ่งผมว่าทำเลมันเป็นจุดขายจริงๆครับ คือถือว่าเป็นคอนโดที่มี location ที่โดดเด่นที่สุดในมือผม ผิดกับตัวอื่นๆที่เข้าซอยไป ถึงแม้จะใน CBD แต่ก็ไม่เห็นจะมีคน active โทรมาถามหาซื้อเลยอ่ะ ทำไมตอนนั้นไม่ซื้อ เพลินจิตไว้หลายๆห้องนะ !!! โกรธตัวเอง 555

4. ทุกที่มันปล่อยเช่าได้หมดหล่ะ ยังไม่เคยมีห้องปล่อยเช่าไม่ได้ … ณ วันแรกที่เริ่มซื้อคอนโด ผมก็คิดว่าคอนโดปล่อยเดือนละ 2-3 หมื่น ใครมาจะมาเช่า ราคาแบบนี้ ค่าเช่าแบบนี้ เค้าไปซื้อเองไม่ดีกว่าหรือ ? …. แต่ ณ วันนี้ผมค่อนข้างมั่นใจมากๆว่า ถ้าเราเลือกคอนโดในเมือง ยังไงก็มีคนเช่าครับ ห้องพวก สองห้องนอน ใหญ่ๆ ค่าเช่าเกือบแสน ผมก็เคยยุ่งเกี่ยวมาแล้ว มีคนเช่าทุกที่หล่ะครับ แต่อยู่ที่ว่า เราจะจัดการ ตกแต่ง ทำการตลาดดีแค่ไหนเท่านั้นเองครับ.

5. ซื้อคอนโดเยอะไป ไม่ได้เผื่อไว้ซื้อตอนวิกฤต …. อันนี้เป็นช่วง COVID เลย พอเห็นราคาคอนโดเค้าลดมาเยอะ ตอนนั้นก็คันอยากจะซื้อมาก แต่พอหันไปมองเครดิตบูโรตัวเองแล้วก็ส่ายหน้าครับ เครดิตเต็ม กู้ไม่ได้แล้ว 555 ถึงแม้จะรู้ว่าคอนโดช่วงนั้นราคาดีมากๆ เชียร์ให้ทุกคนซื้อ แต่ตัวเอง ซื้อไม่ได้ ตกรถไฟครับ 555 นิทานเรื่องนี้สอนให้รู้ว่าต้อง เผื่อ ต้อง spare เครดิตไว้บ้าง เผื่อโอกาสมาเราจะได้ช้อนได้ครับ แต่ก็อย่างว่า วิกฤตจะมาเมื่อไหร่ ไม่มีใครรู้ครับ.

6. ซื้อเป็น แต่ขายไม่เป็น … ผมเคยพูดแล้วว่า part ที่ง่ายที่สุดของการลุงทนในคอนโดคือการซื้อ เพราะเราเป็นผู้จ่ายเงิน เราอยากจะได้อะไรก็จิ้มเลย (แต่ก็ควรจะเลือกห้องที่ดีๆนะครับ) แต่พอเป็นการขาย กลับกลายเป็นว่าเราเป็นผู้ที่รอให้ถูกเค้าเลือกครับ มันไม่ง่ายครับ เพราะคอนโดแท่งนึง มีคู่แข่งมากมาย ดังนั้น เราก็ควรจะเลือกห้องที่ rare ตกแต่งให้ดี ตั้งราคาที่เหมาะสม และ promote ให้กว้างที่สุดถึงจะขายได้ ซึ่ง ตัวผมเองคลุกคลีมาในตลาดคอนโดแต่ experience ในเรื่องการขายคอนโดของผมก็ยังอ่อนด้อยครับ รู้เลยว่าเป็นสิ่งที่ต้องคิด ต้องปรับปรุง และต้องเตือนเพื่อนๆที่คิดจะมาซื้อคอนโด ให้คิดถึงตอนขายคอนโดด้วยนะครับ ว่าจะขายให้ใคร ขายเมื่อไหร่ ขายราคาประมาณเท่าไหร่ ถ้าคิดดีแล้ว ค่อยซื้อครับ.

7. หลงรักห้องที่ตัวเองซื้อทุกห้องเลย … อันนี้เป็นเรื่องที่รู้อยู่แล้ว เคยอ่านหนังสือมาหลายเล่ม เค้าก็เขียนว่า อย่าหลงรักอสังหาของตัวเอง แต่ทฤษฎี ก็คือ ตำราครับ พอมาเป็นชีวิตจริง ทุกๆห้องที่ซื้อมันมีความผูกพัน เป็นคอนโดที่ไปต่อคิวซื้อมา เป็นคนไปตกแต่งเองกับมือ ไปเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์มาวางเอง มันเกิดความรัก ความผูกพันขึ้น เวลาที่คิดจะขายก็จะกลัวว่า ขายไปแล้ว จะหาซื้อห้องแบบนี้ไม่ได้อีกแล้วนะ โอ้ย เยอะดีเนอะ คือ ตัดใจไม่ได้ ก็ขายไม่ได้ 555 หรือ ขายราคาไม่ได้ก็รู้สึกว่า ห้องเรามี value มากกว่านั้น เก็บไว้ก็ได้ 555 สุดท้ายไม่ได้ขายสักที … คือ ก็ต้องเอาเหตุผลมาจับให้ได้นะครับ ว่าเราขายไปทำอะไร จะไปซื้อห้องใหม่ จะเอาเงินไปลงทุนอย่างอื่น คิดให้ได้แล้วก็ตัดใจขายให้ได้ครับ.

8. ตอนซื้อ ไม่ได้คิดว่าตอนขายจะเป็นอย่างไร ใครจะเป็นคนซื้อ … อันนี้เล่าไปแล้วในข้อก่อน อย่างถ้าคิดว่าจะซื้อคอนโดมาใน segment คุ้มค่าเราซื้อมาห้องละ 6 ล้านบาท ตอนขายเราอยากจะขายให้ได้ 8 ล้านบาทในอีก 3 ปี แล้วถามว่าที่ 8 ล้านบาท ใครจะมาซื้อห้องนี้ คนหน้าตาแบบไหนที่เค้าพร้อมจะจ่ายเงิน ถ้าเราถามคำถามพวกนี้กับตัวเองก่อนซื้อ ก็จะได้ไม่ต้องมาเสียใจตอนห้องขายไม่ได้ที่ราคาที่เราฝันไว้นะครับ หรือถ้าเราซื้อแบบ Monument ทองหล่อ ห้องใหญ่ๆ ซื้อตอนตารางเมตรละตำ่กว่าสองแสน ถึงวันนี้เราอาจจะขายได้ สองแสนกลางๆก็ได้ เพราะคอนโดมี segment สูง ห้องใหญ่ คนมีเงินอยากหาห้องแบบนี้ …. คือ แค่จะบอกว่า คิดหน้าตาคนมาซื้อต่อให้ได้ แล้วการลงทุนเราจะสบายใจครับ ซึ่งหลังๆผม prefer คนมีเงินนิดนึงมาซื้อต่อจากเราไป จะดีกว่า คนที่มาซื้อต่อ เพื่อคิดถึงความคุ้มค่าครับ.

9. กระจายเงินไปในตะกร้าอื่นๆบ้าง … อันนี้ก็ lesson learn ช่วง COVID นี่เลยครับ เพราะส่วนตัวผมชอบอสังหา ผมก็จะลงกับคอนโด กับกองทุน REIT พอช่วง COVID เจ็บหนักเลย เพราะไม่มีอะไรมา counter balance port ค่าเช่าก็หดหาย NAV ของกองทุนก็ตกเอาตกเอา ถ้าย้อนกลับไปได้ผมคงจะต้องกระจายความเสี่ยงออกไปอีก ไปลงทุนหุ้น ลงทุนใน start up หรือ ใน cypto บ้าง แต่ก็นั้นหล่ะ ก็ผมรักอสังหานิ มันก็เลยมองแต่ทางนี้ทางเดียว หิหิหิ.

10. เคยคิดว่าคอนโดจะราคาไม่ลง … แต่ก็ถือว่าผิด เพราะช่วง COVID อีกนั้นหล่ะ 555 เราได้เห็นราคาหลายๆคอนโดที่อยู่ต่ำกว่าช่วง presale ตลาดปั่นป่วนไปหมดเลย ผมชอบซื้อคอนโดช่วง presale คิดว่าราคามันจะปรับขึ้นไปเรื่อยๆ แต่จริงๆแล้วไม่ใช่ สมัยนี้ ราคาคอนโดที่ถูกที่สุดคือช่วงก่อนโอน 555 เพราะทั้ง dev ทั้งคนเก็งกำไรใบจอง เอามาขายขาดทุน ขายกันถูกลง ก็แอบเศร้าเหมือนกันนะครับ แต่มันก็คงจะเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจหล่ะ.

11. ไม่เคยลงทุนคอนโดล้านกว่า ถูกๆไปเลย อาจจะดีก็ได้ ทั้งมุม cap gain และ ค่าเช่า … ใน port ผมเกือบทั้งหมดเป็นคอนโดในเมือง ใน CBD พวก yield อยู่ที่ 3-5% แค่นั้นเอง แต่ผมก็ไม่เคยลงทุนพวกตามมหาลัย หรือ แหล่งงานอื่นๆ เห็นคนบอกกันว่าได้ค่าเช่า 7-8% เลยก็มี ฟังดูโคตรคุ้มเลย แต่ ๆ ๆ ด้วยใจ และความหลงรักในเมือง ผมอยากจะมีทรัพย์ที่อยู่ในเมือง อยู่สีลม อยู่อโศก อยู่ทองหล่อ แค่ concept ตรงนี้หล่ะที่ทำให้ผมซื้อคอนโดใน CBD ผมไม่ได้อยากจะมีคอนโดอยู่รังสิต หรือ อยู่ศรีราชา …. คือ inner มันไม่ได้แค่นั้นเลย ก็เลยไม่ได้ซื้อคอนโดที่ yield ดีๆเหล่านั้น มองๆไปก็อาจจะบอกว่าเป็นการเสียโอกาสก็ได้ แต่มองอีกมุมก็คือ ผมลงทุนตามความสุข ตามความพอใจของผมมากกว่าเรื่อง yield หรือ เรื่องเงินจากค่าเช่า ไม่มีถูก ไม่มีผิดนะผมว่า แต่คิดๆไปพวกคอนโดให้นักศึกษาเช่าก็น่าสนใจนะ หิหิหิ.

12. Growth ในที่ดิน น่าจะแรงกว่าคอนโดนะ … ทำไมเราไม่ซื้อที่ดินเก็บไว้หลายๆผืนนะ …. มองย้อนไปจริงๆแล้วคอนโดมันเป็นเหมือนกับ อสังหาแบบ entry level เพราะซื้อง่าย คิดไม่ต้องเยอะ ปวดหัวไม่มาก มีคนคิดมาให้เยอะแล้ว ทั้งเรื่องก่อสร้าง เรื่องทำเล ก็จัดมาให้หมดแล้ว ดังนั้นพอเราเริ่มมาสนใจอสังหา หลายๆคนก็เริ่มที่คอนโด แต่เมื่อเวลาผ่านไป คอนโดมันมีเพดานราคา มีการแข่งขั้นจากห้องอื่นๆ ผมมาคิดว่า ในระยะยาวมันไม่อาจจะทำกำไรได้หลายๆเท่า ถ้าเทียบกับเราไปซื้อที่ดิน ปล่อยเอาไว้ ถ้าเราเลือกได้ถูก โอกาสที่ ที่ดินจะวิ่งไป มันน่าจะมีเยอะกว่าคอนโดเนอะ แต่ก็ต้องใช้ประสบการณ์ ต้องคิด application ว่าที่ดินเอามาใช้ทำอะไรได้บ้าง หรือ มีปัญหาอะไรตามมาไหม …. ซึ่งถัดๆไปจากนี้ ผมก็อาจจะอยากหาซื้อที่ดิน เก็บไว้ระยะยาว มากกว่าการซื้อคอนโดก็เป็นได้นะครับ .

13. เรามีความสามารถในการเก็บเงินเหมือนกันนะ … คือต้องบอกว่าก่อนที่จะลงทุนในคอนโด ผมเป็นคนไม่ได้เก็บเงินอะไรเป็นก้อนๆ หามาได้ก็ใช้ออกไป หรือเก็บกระจัดกระจายไม่รู้ว่าอะไรอยู่ที่ไหน แต่พอซื้อคอนโด ได้เป็นหนี้แบงค์ รู้เลยว่าเงินที่เราหามาได้ ไม่ว่าจะแหล่งไปน ก็เอามาปิด โป๊ะ หนี้ให้หมดเร็วๆ จนถึงวันนี้ก็ปลดคอนโดบางห้องออกจาก bank มาได้แล้ว ดีใจ และภูมิใจมากๆ ไม่คิดว่าตัวเองจะทำได้เลย ก็อยากจะ share ให้เพื่อนๆฟังว่า บางทีการซื้อคอนโด ก็เป็นเหมือนกับการ force ให้เราต้องเป็นคนออมเงิน มีวินัยทางการเงินมากขึ้นด้วยนะครับ.

14. ลงทุนจากความชอบ ไม่ได้ปรับเปลี่ยนไปตามตลาด ตามยุคสมัย … อันนี้ก็ต้องบอกว่า ตลาดอสังหา ช่วงนี้เป็นขาลงหน่อยๆ ไม่ได้ฟู่ฟ่า เหมือนแต่ก่อนแล้ว แต่ตัวผมก็ยังรัก และยังเฝ้ามองวงการคอนโดอยู่ตลอด ซึ่งในทางกลับกัน ถ้าเราเอา energy เราไป explore สิ่งใหม่ๆ อย่างพวก Cypto เราก็อาจจะได้ผลตอบแทนที่มากกว่า ถึงแม้ว่าเราไม่ได้ชอบมัน ตรงนี้ไม่มีถูก ไม่มีผิด สำหรับผมคอนโดกลายเป็น comfort zone ที่อยู่แล้วสบายใจ รู้สึกว่าไม่มีอะไรเสี่ยง ไปได้เรื่อยๆ ก็เลยไม่ได้ move ไป แต่ถ้ามองในมุมลงทุนผมว่ามันผิด เพราะเราควรที่จะไปมองหา return ที่มันดีกว่าขึ้นไปเรื่อยๆ ดังนั้นถ้าตลาดเงิน มันไปทางไหน อะไรเป็นขาขึ้นเราก็น่าจะวิ่งตามมันไปด้วยครับ แต่ ๆ ๆ ๆ ก็ต้องไปอย่างระมัดระวัง อย่างคนรู้จริงนะครับ ไม่งั้นจะกลายเป็นเหยื่อได้ง่ายๆ.

15. มองหาโอกาสใหม่ๆ ต่อยอดจากการลงทุนคอนโด … อันนี้เป็นรู้งี้ในเชิงที่ดีสำหรับผม เพราะ ณ วันที่เข้ามาลงทุนในคอนโด ผมก็ไม่รู้หรอกว่ามันจะพาผมไปไหน เวลาผ่านไป หลังจากผมซื้อคอนโดห้องแรก ผมกลายมาเป็น blogger, youtuber, interior designer, landlord, agent, เปิดบริษัท มีลูกน้อง มีทีมงาน มีกิจกรรมอะไรให้ทำอะไรมากมาย อาจจะไม่ได้ใหญ่โตอะไร แต่มองย้อนไปมันก็ สนุก และน่าภูมิใจนะครับว่ามันเริ่มจากที่ผมซื้อคอนโดห้องแรก !!! … คือแค่จะบอกว่า เวลาเราทำอะไร เราก็ทำไป หาโอกาสไปกับมัน เอาความชอบ มาผสมกับ passion มาผสมกับ skill ที่เรามี สุดท้ายมันก็อาจจะได้อาชีพใหม่ job ใหม่ กับชีวิตเราเนอะ อนาคตผมอาจจะเปลี่ยนไปเป็น developer ก็ได้ใครจะรู้ หิหิหิ.

ประมาณนี้นะครับ หวังว่าเพื่อนๆคงจะได้ idea ได้เรียนรู้อะไรจากบทความนี้บ้างนะครับ สำหรับรูปห้องสวยๆ ก็เป็นห้องที่คอนโด Savvi Ari4 ห้องนี้ผมเป็นคนตกแต่งเองนะครับ ใครสนใจตกแต่งห้องสวยๆแบบนี้ก็ติดต่อผมได้ที่ Line ID : winnyvisva เลยครับ ยินดีให้คำปรึกษา