จากการที่ผมได้ช่วยปล่อยเช่าคอนโดที่รวมๆมาจากลูกค้าตกแต่ง คอนโดของญาติ คอนโดของคนรู้จัก คอนโดของตัวเองบ้าง ทำให้ผมได้มองเห็น มุมมองใหม่ๆ ในการปล่อยเช่า วันนี้เลยกะจะมาแชร์ให้เพื่อนๆฟัง เผื่อจะเป็นประโยชน์นะครับ 1. คอนโดราคาไม่แรงมาก แต่ทำเล ok ยิ่งถ้าราคาค่าเช่าหมื่นกว่าบาทเนี่ย ปล่อยเช่าเร็วมากๆเลยนะครับ อย่างผมปล่อย niche pride ทองหล่อ ห้องไปเร็วมากๆเลย เพราะค่าเช่าไม่สูงมาก ทำเลเดินทางสะดวก 2. Low rise ปล่อยเช่ายากอ่ะ :: อันนี้เจอมากับตัว หลังจากผู้เช่าออกไป กว่าผมจะได้คนเช่าใหม่ กินเวลาตั้งหลายเดือน ผมว่า low rise มันซ้อนๆไปหน่อยหล่ะมั้ง 3. ห้องคอนโดชั้นที่ 1 คนไม่ชอบ :: อันนี้ประสบการณ์ตรง ผมมีห้องชั้น 1 คนมาดูเยอะมาก แต่ก็ไม่ตกลงใจเช่าซะที คนอาจจะมองว่าชั้น 1 มันไม่ปลอดภัยล่ะมั้ง (ตอนผมซื้อผมก็ไม่ได้คิดมาก ช่วงนั้นยังไม่ค่อยรู้เรื่อง เห็นห้องเหลือ ได้ราคาดี อยู่ชั้น 1 วิวสวนก็เลยซื้อมา …
พอดีตอนที่ตึก The Line JJ เปิดตึกตอนโน่น ผมติดงานไปต่างประเทศ เลยไม่ได้เข้าไปเยี่ยมชม เมื่อไม่นานนี้เพิ่งจะได้มีโอกาสแวะเข้าไป ดูเห็นหลายคนบอกว่าตึกนี้สวยมากๆเลย มีบางคน message มาถามผมว่าอยากจะซื้อเอาไว้อยู่เองเพราะว่าตึกสวยมาก โอ้ build ผมซักอยากเห็นเลยว่าของจริงจะเป็นยังไง ขึ้นชื่อว่าแสนสิริแล้วผมก็มีความคาดหวังระดับหนึ่งว่าตึกจะต้องออกมาดูดีแน่ๆเลย พอได้เข้าไปดูจริงๆ ถึงกับตะลึงในความสวยเลยอ่ะ ผมว่าลักษณะมันสวยแบบ timeless ดูขรึม ดูมีรสนิยมสูงมากๆ ไม่ได้ทำแบบโฉ่งฉ่าง ดูดียังกับโรงแรม 5 ดาว ผมว่าไม่แปลกที่ลูกค้าเข้ามาดูแล้วจะเคลิ้มตาม อยากจะซื้อเก็บกันใหญ่ วันนี้เลยอยากจะมีวิเคราะห์กันว่า ตึกที่มันสวย ที่มันดูดี มันควรที่จะมีส่วนประกอบอะไรบ้าง โดยผมจะเอา The Line Jatujak เป็นต้นแบบความสวยแล้วกัน (อันนี้ความเห็นส่วนตัวจะครับ และเป็นมุมมองของคนธรรมดาๆ ไม่ใช่มุมมองผู้ออกแบบนะครับ) // Lobby มันทำไมจึงสวย ? \\ Lobby double volume : ผมว่าความ grand ความโอ่โถงมีส่วนกับความรู้สึกอย่างมาก ยิ่ง lobby สูงได้ซัก …
เดี๋ยวนี้เวลาผมเข้าไปดู facebook ผมแทบจะไม่เจอเรื่องของเพื่อนๆผมแล้ว เพราะเจอแต่ข่าวเกี่ยวกับอสังหา เกี่ยวกับคอนโด 555 ส่วนหนึ่งผมอาจจะไป like พวก page ที่พูดเกี่ยวกับอสังหาไว้เยอะครับ ในวันนี้ผมคัดมาแต่ page พี่ผมว่าตามอ่านแล้วได้ประโยชน์ ได้ข้อมูลใหม่ๆเยอะดีครับ ติดตามได้ตามนี้เลย แต่เนื่องจาก page มันมีหลายรูปแบบ ผมจะขอจัด group ของ page ตามความชอบของผมนะครับ แต่ใครอยากจะ like ทั้งหมดเลยก็ได้ครับ นี่คือ 12 Page เกี่ยวกับ อสังหา และคอนโด ที่ Active มีข้อมูลดีๆ update เสมอ ผมแนะนำให้ like page เหล่านี้ไว้ครับ คุณจะได้ข้อมูลมากมายเลยครับ 1. CondoDiary https://www.facebook.com/CondoDiary/ :: เพจนี้เป็น page ใน facebook ที่มี production เทียบเท่ากับเว็บใหญ่ๆ ดีๆเลยนะครับ …
โดยส่วนตัวผมเป็นคนฝั่งธนมาตลาดทั้งชีวิตนะครับ ก็จะได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของฝั่งกรุงเทพไปเรื่อยๆ เห็นแล้วก็นึกอิจฉาว่าเมื่อไหร่ ฝั่งธนเราจะเจริญอย่างฝั่งพระนครบ้าง แต่การอยู่ฝั่งธนก็มีข้อดีอยู่มากมายไม่ว่าจะเป็น รถไม่ค่อยติด มีร้านของกินดีๆอยู่ใกล้ๆ มีความ chill มีความรู้สึกบ้านๆ สบายใจดี ถ้าให้พูดถึงเรื่องคอนโดในฝั่งธน อย่างตัวผมเอง พอมีคอนโดใหม่มาเปิดแถวบ้าน ที่บ้านผมก็รีบเข้าไปซื้อกัน จริงๆแล้วตอนซื้อก็ไม่ได้คิดหรอกครับว่า จะซื้อไปทำอะไร แต่เอาว่าทำเลใกล้บ้านซื้อเก็บเอาไว้ดีกว่า เผื่อมาใช้ส่วนกลางเล่นๆ สนุกๆ ผมคิดว่าคนฝั่งธนเป็นคนติดพื้นที่ตัวเองนะครับ ส่วนใหญ่มีบ้าน มีตึกแถวอยู่กัน ถ้ามีลูกหลานมีครอบครัวขยาย เค้าก็ไม่อยากจะย้ายออกไปให้ไกลจากที่เดิม อยากจะให้ลูกค้าอยู่ในโซนใกล้ๆบ้านตัวเอง ตรงนี้ คอนโดที่เปิดในฝั่งธน จะตอบโจทย์ความคิดของคนฝั่งธนได้ดี การมาของรถไฟฟ้าที่ฝั่งธน ก็เป็นอีกตัวแปรสำคัญที่เชื่อมให้ ฝั่งธน มีความเจริญได้อย่างรวดเร็วขึ้น เป็นการเชื่อมการเดินทางเข้าเมืองให้เกิดความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น และยิ่งสถานีไหนที่เป็น interchange ก็จะยิ่งมีมูลค่ามาขึ้นด้วย ดูอย่าง สถานีท่าพระ เป็น interchange ใหญ่ มีทางขึ้นลงสถานีกว่า 10 ทาง ผมว่าจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บริเวณรอบๆอย่างแน่นอน การเลือกคอนโดที่ดีสำหรับคนฝั่งธน ควรจะต้องมีอะไรบ้าง ส่วนกลางที่ใหญ่ : คนฝั่งธน เลือกซื้อคอนโดใกล้บ้าน ตัวเอง ดังนั้น จุดประสงค์หนึ่งก็คือ …
Rare Item ของคอนโด มีอะไรได้บ้าง? Rare Item เป็นของที่นักสะสมคอนโด อยากจะได้ เพราะความหายาก ความมีน้อยของมัน ทำให้ Rare Item มีความโดดเด่น เป็นที่ต้องการของตลาด ในความเห็นผมมันก็น่าจะซื้อง่าย ขายคล่องกว่าห้องปกติ เพราะจุดเด่นของมัน เหมือนเวลาเราเลือกของไปขายต่อ เราก็ต้องเลือกของที่มีคู่แข่งน้อย หรือคนอื่นมีไม่ค่อยเหมือนเรา ผมเชื่อว่าถ้าคุณจะซื้อคอนโดเก็บ จะแค่ซื้อจากโครงการที่โดดเด่นอย่างเดียวไม่เพียงพอ เราต้องซื้อห้องที่เป็น rare item ด้วยจะได้ขายต่อ ได้ง่าย ได้ราคาไม่ต้องไปแข่งขันกับคนอื่นมากมาย ทีนี้มาดูกันดีกว่าว่า rare item ที่ผมพอจะคิดออกได้มันมีอะไรบ้าง
หลังจากที่ผมสนใจในอสังหา ผมก็เข้าไปอ่านเว็บเหล่านี้ทุกวันเพื่อเสริมสร้างความรู้ เสริมสร้างมุมมองนะครับ บางเว็บไม่ได้ update ทุกไว้ แต่ก็ยังชอบเค้าไป รื้อดูบทความเก่าๆของเค้ามานั่งอ่าน ได้เห็นมุมมองอะไรเยอะกี จริงๆเว็บอสังหา มันจะมีที่เน้นวิเคราะห์ แสดงมุมมอง กับพวกที่เน้น review … โดยส่วนตัวผมชอบอ่านแนววิเคราะห์มากกว่า พวกเว็บ review บอกถนนทางเข้าอย่างโน้น ห้องส้วมเป็นอย่างนี้ ตู้บานเป็นแบบนี่ ผมไม่ค่อยจะไปอ่าน ยกเว้นเป็น review โครงการที่ตัวเองสนใจ มาดูกันครับว่าเว็บอะไรบ้าง 1. http://propholic.com อันนี้ผมชอบมากๆ มีการนำเสนอ content ที่น่าสนใจ เปิดมุมมองใหม่ๆให้ผม ผมชอบพี่ condoman ครับเค้าเขียนดี อ่านสนุกได้ความรู้ เว็บนี้จะมีอะไรใหม่มาพูดถึงประจำ และเนื้อหาก็น่าสนใจมากๆครับ ลองอ่านดูนะครับ 2. http://www.newbangkokcondo.com/ezine/ เว็บนี้เป็นของคุณ เต้ นักลงทุนคอนโด influencer มือฉมัง ผมตามแก้อยู่ครับใน facebook ก็ตามด้วย จะได้รู้ว่ามีอะไรเคลื่อนไหว ที่เว็บนี้เค้า review แบบถึงพริกถึงขิง ชอบก็บอกว่าชอบ …
== 10 คอนโดที่สวยมากๆ และมีตึกจริงให้ไปเดินเที่ยว == พอดีเห็นช่วงนี้โครงการใหม่ๆเปิดกันเยอะ โครงการที่เริ่มเสร็จแล้ว เปิดตึกใหม่ก็เยอะ ส่วนตัวผมชอบไปเดินเที่ยวตึกที่เสร็จแล้วมากกว่า สนุกดี มีอะไรให้ดูเยอะกว่าที่ sale office 555 ในบทความนี้จะเขียนถึงโครงการที่ตึกเสร็จแล้ว และคนบอกว่าสวย ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ผมยังไม่เคยไปเยี่ยมเยือนนะครับ สักวันหนึ่งผมจะหาเวลาไปเดินเยี่ยมโครงการเหล่านี้นะครับ (จะมีทั้งโครงการที่ใกล้ๆเสร็จมากๆ และเสร็จแล้วนะครับ) (ไม่ได้เรียงลำดับนะครับ) 1. Chewathai Residence Asoke : ที่นี่ผมเห็นมีคน post รูปส่วนกลางต่างๆ ออกมาสวยมากๆออกแบบโดย DWP ป่ะไม่แน่ใจ แต่ว่าสวยจริงๆครับ ถึงแม้ว่าโครงการนี้จะมี drama เปลี่ยนมือเจ้าของโครงการก็ตาม … ผมต้องไปเที่ยว และถ่ายรูปมาฝากเพื่อนๆให้ได้ สู้ เว้ย 2. Mori Haus :: ผมเห็นโครงการนี้ต้ังแต่ผมขับรถบนทางด่วนจากบางนาวิ่งเข้าเมือง ผมก็ยังสงสัยว่าทำไมตึกอะไร เป็น low rise แต่มันวางจังหวะ วางทรงได้ modern + clean …
== เลือกคอนโดกลางเมืองให้น้องชาย 1ห้องนอน ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท (ต่อตร.ม. ไม่เกิน 200,000 บาท) == พอดีน้องชายของผมสนใจหาซื้อคอนโดมาอยู่เอง เพราะน้องเค้ามี idea ว่าจะย้ายออกจากคอนโดเดิมที่เก่า แล้วก็เอาคอนโดห้องน้ันมาปล่อยเช่า (น่าจะได้เดือนละ 35,000 บาท) แล้วก็เอาค่าเช่านั้นมาใช้ผ่อนคอนโดใหม่ วิธีนี้ตามทฤษฎีคือการ farming นะครับ คือการเอาทรัพย์ที่มีอยู่มาเลี้ยงทรัพย์ไหม่ ถ้า farming ไปเรื่อยๆซัก 10-20 ปี น้องเค้าก็จะได้คอนโดห้องใหม่ มาเป็นเจ้าของด้วย แค่ concept ก็น่าสนุกแล้ว หิหิ ทีนี้มาดูเงื่อนไขที่น้องเค้าอยากจะได้ดีกว่าว่าคอนโดใหม่เค้าจะต้องเป็นอย่างไร 1. ตึกใหม่ หรือ ตึกไม่เก่ามากนัก
== วิเคราะห์ Q Victory ทำไมถึง Hot == บทความนี้ผมเขียนอาจจะล่าช้าหลังจากโครงการ IDEO Q VICTORY เปิดตัวไปสักพักนึงแล้วนะครับ พอดีว่าช่วงนี้เห็นว่ามีหลายๆคนที่จองไปเริ่มปล่อยขาย เท่าทุนบ้าง ขาดทุนบ้าง (ในกรณีที่ไม่อยากจะผ่อนดาวน์ต่อ) ก็เลยคิดว่าคงจะดีถ้าเขียนถึงความคิดที่ผมมีต่อโครงการนี้ เผื่อใครจะอ่านแล้วเอาไปคิดว่าจะซื้อ หรือไม่ซื้อ โครงการ Q Victory กันนะครับ จากที่ผมคุยกับเซลล์มา โครงการ Q Victory ตอนนี้ Sold out เป็นที่เรียบร้อยแล้วนะครับ มีการวางเงินจองกันเอาไว้แล้ว และก็กำลังจะเรียกมาเริ่มจ่ายดาวน์งวดแรกนะครับ ผมขอพูดถึงจุดแข็งที่ทำให้โครงการนี้ Hot ก็น่าจะเป็น 1.) payment term ที่ทางอนันดาออกแบบไว้ เท่าที่ทราบมาเงินจอง + เงินดาวน์นั้นจะแค่ไม่เกิน 12% ของมูลค่าห้องเท่านั้น และทุกงวดดาวน์ยังจ่ายแบบเท่าๆกัน ไม่มีงวด Balloon มาให้หนักใจด้วย จึงนับว่าเหมาะกับคนที่อยากจะลงทุนซื้อเพื่อมาปล่อยของต่อ หรือ ไปขาย resale ช่วงตึกเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง 2.) …
พอดีเมื่อวานมีพี่ agent Line เข้ามาบอกว่ามีห้องที่ Noble Revo Silom ไหม มีลูกค้าอยากดู ไอ้ตัวผมก็รู้ว่าห้องยังไม่เสร็จ เสร็จไปประมาณ 70% ยังขาดหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นม่าน หัวเตียง ความสะอาด แต่ ลูกค้าคือพระเจ้า ในเมื่อเค้าจะมาดูเราก็ต้องพยายามจัดให้ครับ เลยอยากจะมาพูดถึง STAGING หรือการจัดฉากตกแต่งคอนโด จริงๆเรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมากๆที่ผมเห็นคนไม่ค่อยจะใส่ใจกันนะครับ ผมอยากจะให้คิดแบบนี้ว่า คุณซื้อห้องเป็นหลายล้านบาทได้ แต่ทำไมคุณไม่ลงทุนลงเวลาที่จะตกแต่ง หรือ stage มันให้สวย เพื่อจูงใจลูกค้า คนส่วนใหญ่ลงทุนคอนโดเพื่อแค่การลงทุนเงิน แต่ผมคิดว่า ถ้าทำอย่างนั้น คอนโดหรืออสังหาส่วนหนึ่งมันเป็นเรื่องของตัวเลข ของการเงิน แต่อีกส่วนหนึ่งมันเป็นเรื่องการอารมณ์ เรื่องทางศิลป์ เราต้องไม่ลืมมันนะครับ กลับมาพูดเรื่อง STAGING ดีกว่า เขียนไปเขียนมาเริ่มบ่น 555 หลักการ STAGING ที่ผมคิดขึ้นมาเองมีดังนี้นะครับ อาจจะมั่วๆบ้างแต่ผมว่าได้ผลครับ ( STAGING ไม่ได้แค่เรื่องการจัดห้องนะครับ มันเป็นเรื่องการขาย การเข้าถึงลูกค้าด้วย เราจะทำอย่างไรให้เค้ารู้สึกว่าห้องเราดี น่าอยู่ และตอบโจทย์การอยู่อาศัยของเค้า) **1-Be …