// mini-REVIEW :: The Privacy ท่าพระ Interchange \\ ผมเป็นลูกค้าของพฤกษาอยู่แล้วหลายโครงการ และก็ยังเป็นคนแถวๆฝั่งธนอีก วันนี้เลยอยากจะมาแนะนำโครงการ The Privacy ท่าพระ Interchange มาดูกันว่าคอนโดตัวใหม่ๆของพฤกษาเดี๋ยวนี้เค้า design ออกแบบกันไปถึงไหนแล้ว ตัว Privacy ก็เป็นแบรนด์กลางๆของพฤกษานะครับ ราคาจับต้องได้จริง ทำเลโอเค ออกแบบดี ลืมภาพเดิมๆที่บอกว่าพฤกษาทำแต่คอนโด mass เดี๋ยวนี้เค้าพัฒนาไปไกลมากแล้วครับ // Location \\ ตัวคอนโด The Privacy ท่าพระ อยู่ห่างจากสถานีสีน้ำเงินท่าพระเพียงแค่ 100 เมตรเท่านั้นเอง เดินได้สบายๆครับ (ปกติคนไทยไม่เดินไกลเกิน 500 เมตรนะครับ บ้านเราเมืองร้อน ดังนั้นคอนโดที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีแค่ 100 เมตรเนี่ย สบายครับ) นอกนี้รถไฟฟ้าสีน้ำเงินยังนั่งไม่กี่สถานีก็ถึง เยาวราช, สามย่าน, สีลม ผมคิดว่าที่นี่ก็โอเคสำหรับคนที่ทำงานในเมือง อย่างแถวๆสีลม แต่ไม่อยากจะสู้ราคาคอนโดแถวๆนั้น (คอนโดแต่ละที่ zone …

== วิเคราะห์ Q Victory ทำไมถึง Hot == บทความนี้ผมเขียนอาจจะล่าช้าหลังจากโครงการ IDEO Q VICTORY เปิดตัวไปสักพักนึงแล้วนะครับ พอดีว่าช่วงนี้เห็นว่ามีหลายๆคนที่จองไปเริ่มปล่อยขาย เท่าทุนบ้าง ขาดทุนบ้าง (ในกรณีที่ไม่อยากจะผ่อนดาวน์ต่อ) ก็เลยคิดว่าคงจะดีถ้าเขียนถึงความคิดที่ผมมีต่อโครงการนี้ เผื่อใครจะอ่านแล้วเอาไปคิดว่าจะซื้อ หรือไม่ซื้อ โครงการ Q Victory กันนะครับ จากที่ผมคุยกับเซลล์มา โครงการ Q Victory ตอนนี้ Sold out เป็นที่เรียบร้อยแล้วนะครับ มีการวางเงินจองกันเอาไว้แล้ว และก็กำลังจะเรียกมาเริ่มจ่ายดาวน์งวดแรกนะครับ ผมขอพูดถึงจุดแข็งที่ทำให้โครงการนี้ Hot ก็น่าจะเป็น 1.) payment term ที่ทางอนันดาออกแบบไว้ เท่าที่ทราบมาเงินจอง + เงินดาวน์นั้นจะแค่ไม่เกิน 12% ของมูลค่าห้องเท่านั้น และทุกงวดดาวน์ยังจ่ายแบบเท่าๆกัน ไม่มีงวด Balloon มาให้หนักใจด้วย จึงนับว่าเหมาะกับคนที่อยากจะลงทุนซื้อเพื่อมาปล่อยของต่อ หรือ ไปขาย resale ช่วงตึกเริ่มเป็นรูปเป็นร่าง 2.) …

== Review :: Niche Pride Thonglor คอนโดเพชรบุรีหัวใจทองหล่อ == พอดีว่าน้องผมได้ไปแอบซื้อคอนโดนี้เอาไว้ พอตึกเสร็จผมก็เลยขออนุญาตเข้ามาแอบดูหน่อยว่าที่ Niche Pride Thonglor เนี่ยเป็นอย่างไรบ้าง ส่วนตัวผมเองได้ยินชื่อ developer Sena มานานแล้วครับแต่ไม่เคยได้มีโอกาสมาเยี่ยมชมโครงการของเค้าเลย จะเคยก็แต่ไปเที่ยวที่ Sena Fest 555 มาเข้าเรื่องกันดีกว่าว่าโครงการคอนโดนี้เป็นอย่างไร มาดูกันว่าคอนโดตารางเมตรละ 100,000 บาทอยู่ใกล้ทองหล่อ ทาง SENA เค้าจะทำออกมาได้ดีแค่ไหน // Location \\ Niche Pride ทองหล่อ ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าต้องมีความสัมพันธ์กับซอยทองหล่ออย่างแน่นอน เพราะเราก็เดี๋ยวนี้คำว่า ทองหล่อ มันเป็นมากกว่าชื่อซอยธรรมดาๆ แล้ว ทองหล่อเปรียบเสมือนกับ brand ชั้นสูง hiso อะไรซักอย่างที่คนรวยๆ คนมีตังค์เค้าชอบไปกัน แต่ๆ ๆ ๆ ๆ Niche Pride ทองหล่อนั้นแท้จริงแล้วตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรีครับ ซึ่งโครงการอยู่ติดถนนใหญ่เลย และจะห่างจากซอยทองหล่อมาแค่ …

== พาเที่ยว คอนโด The Reflection จอมเทียน == พอดีไปเที่ยวพัทยา ก็เลยกะว่าขอไปเดินเล่นคอนโดหรูๆ ซักที่นึงดีกว่า หวยก็มาลงที่ The Reflection จอมเทียน ของเครือ Major นะครับ ที่นี่สร้างเสร็จมาแล้วประมาณ 3 ปีนะครับ ปัจจุบันยังขายไม่หมด ยังเหลืออีกประมาณ 20% พื้นที่ของโครงการใหญ่มาก เกือบ 10 ไร่ แต่ว่าประกอบด้วยตึกเพียงแค่ 3 ตึกหลักๆคือ ตึกด้านหน้าติดทะเลสูง ตึกกลางถัดเข้ามา ตึกหลังเป็นที่จอดรถ ถึงแม้จะพื้นที่ใหญ่มากๆ แต่ว่าที่นี่มีห้องเพียงแค่ 300-400 ห้อง (ถ้าจำไม่ผิดนะครับ) สาเหตุที่ห้องน้อยส่วนนึงก็เพราะว่า ห้องที่นี่เน้นห้องใหญ่ๆทั้งนั้น เช่น 1 นอน พื้นที่ประมาณ 50-60 ตร.ม. ส่วนพวกห้อง 2 นอน ก็ขนาด 100 กว่าๆตร.ม. และยังมี 3 ห้องนอนขนาด …

== Mini Review : The Reserve พหล ประดิพัทธ์ : ใกล้ BTS สะพานควาย == ในฐานะที่เป็นคนคุ้นเคยกับ brand The Reserve เพราะมีเก็บไว้ทุกThe Reserve เลย 555 ผมเลยต้องแวะเข้าไปดูมาซะหน่อยว่าน้องใหม่ The Reserve ของ พฤกษานั้น จะทำออกมาได้ดีแค่ไหน นิดนึงสำหรับคนที่อาจจะไม่รู้จักแบรนด์คอนโดตัวนี้ เอาง่ายๆว่า The Reserve เป็นแบรนด์ตัว Top ของพฤกษา ที่เค้าพยายามจะสร้างให้ฉีกภาพเดิมๆที่ว่าพฤกษาทำแต่ของโหลๆ ของถูกๆ มาทำให้เป็นภาพของ hiso ราคาสูงนิดนึง ซึ่งก่อนหน้านี้ก็มีเปิดมาแล้วสองโครงการอันได้แก่ The Reserve เกษมสันต์3 และ The Reserve ทองหล่อ วันนี้ก็มาดูกันดีกว่าว่าที่ The Reserve พหล ตัวนี้เป็นไงครับ

==แวะไปดู ศุภาลัย ที่ เพชรเกษม : คิดเห็นอย่างไร ?== 1.) ราคาถูกดีจัง เห็นได้ข่าวว่าได้ที่ดินมานานแล้ว เค้าก็ใช้ราคาที่ดินเก่ามาทำต้นทุน จึงเปิดราคาต่อตารางเมตรได้ถูกมากครับ 2.) สองห้องนอนขายหมดแล้ว (ถ้าเซลล์บอกผมไม่ผิดนะครับ) แสดงว่าคนซื้ออยู่เอง real demand ซื้อจริงแน่ๆเลย 3.) ห้องเยอะ เป็นหลักพันปลายๆ ก็เล่นมีตึก 3 ตึกต่อกัน และพื้นที่โครงการเกือบ 10 ไร่ ก็เป็นงานอลังการดีครับ 4.) การตกแต่งก็ retro สุดๆ ผมเข้าไปในเซลล์ office แล้วมันไม่ได้ build feeling อารมณ์อะไรให้ผมเลย ห้องตัวอย่างก็ทำได้เชยสุดๆ เฟอร์นิเจอร์ต่างๆก็วางๆไปงั้นๆ ไม่ต้องสวย ผมเข้าใจว่าศุภาลัยอยากคุม cost ให้ถูกสุดๆ แต่ ๆ ๆ ๆ ๆ มันก็ไม่จำเป็นต้องทำตัวอย่างให้มันเชยขนาดนี้อ่ะ เหมือนให้คนสูงอายุมาคุมงานยังไงก็ไม่รู้ ที่ผมบ่นๆเนี่ยก็แค่เรื่องของ marketing การดึงดูดลูกค้านะครับ …

== 8 ไอเดียจากการเยี่ยมชม The Base เพชรเกษม == พอดีเมื่อไม่นานมาได้ผมมีไปทำงานแถวๆเพชรเกษมก็เลยแอบแว๊บไปเยี่ยมชมโครงการ The Base เพชรเกษม ซะหน่อยว่ามันเป็นอย่างไร สรุป idea จากการไปมาได้ดังนี้นะครับ 1. โครงการขายไปแล้ว 80% > เยอะนะ เพิ่งเปิดมาแค่สามเดือนเอง 2. โครงการไม่ได้ติดกับ BTS นะครับ ถึงแม้ว่าจะมีรางรถไฟ BTS ผ่านหน้าโครงการ แต่โครงการจะติดกับ MRT ที่จะสร้างเสร็จในอนาคตพร้อมกับคอนโด เล่นเอางงเลย 555 3. ชั้น 5-20 เปิดขายให้คนไทยซื้อได้ (ทำไมแค่นั้น ดูข้อถัดไปครับ) 4. ชั้น 21-30 กว่า เปิดขายให้ต่างชาติ โควต้าต่างชาติของโครงการนี้เต็มแล้ว ผมอยากจะพูดเรื่องนี้หน่อยว่า แถวๆเพชรเกษมเนี่ยนะ ต่างชาติมาซื้อไป ผมว่าแสนสิริพี่เค้าทำการตลาดต่างประเทศดีมากๆเลย ขนาดคนไทยยังไม่รู้จักเพชรเกษมเลย นี่เล่นเอาคนฮ่องกง สิงค์โปรมาซื้อห้องที่ The Base ไปได้นี่เก่งจริงๆจังๆ …

== วิเคราะห์แนวทางการลงทุนที่ Noble Around 33 == ผมเขียนบทความนี้ขึ้นมาเพื่อ share วิธีคิดนะครับว่าทำไมผมถึง ลงทุนที่โครงการนี้ แต่ต้องบอกไว้ก่อนว่าตอนนี้โครงการขายไปแล้ว 80-90% ดังนั้นจริงๆแล้วก็ไม่ค่อยจะเหลืออะไรให้คุณเลือกมากแล้วหล่ะครับ 555 แต่เอาเป็นว่ามาดูวิธีคิดกันแล้วกันนะครับ จุดเด่นที่ผมคิดว่าโครงการนี้ลงทุนได้ บอกได้เป็นข้อๆตามนี้นะครับ 1. สร้าง 3 ปี :: โดยปกติ Noble จะมีจุดเด่น (หรือด้อย) ที่การก่อสร้างนานกว่าชาวบ้านครับ หมายความว่า ยิ่งสร้างนาน ก็แปลว่าคุณก็มีเวลาที่จะขายเปลี่ยนมือนานกว่าโครงการอื่น และ ยิ่งสร้างนานคอนโดก็ราคายิ่งราคาสูงขึ้นครับ ผมคิดว่าถ้าคอนโดเสร็จจริงตามกำหนดปลายปี 63 ตอนนั้นราคาคอนโดโซนพร้อมพงษ์ก็คงจะวิ่งไปไกลมากๆแล้วครับ ( สองแสนปลายๆต่อ ตารางเมตร แล้ว) 2. มีห้องเล็กขายทำให้ราคาจับต้องได้ :: คอนโดในโซนพร้อมพงษ์ทั้งใหม่และเก่าส่วนใหญ่จะเป็นห้องใหญ่ 1 ห้องนอนใหญ่กว่า 34 ตร.ม. แต่ที่ Noble Around 33 มีห้อง Studio ขนาด 27 …

== Mini Review :: The Excel Hideaway Sukhumvit 71 – คอนโดสุขุมวิท ราคามิตรภาพ == // Location // โซนสุขุมวิทที่เรามันจะกล่าวถึงบ่อยๆจะได้แก่ อโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย อ่อนนุช คุณสังเกตไหมว่าสถานีไหนตกหล่นไป ระหว่าง เอกมัย กับอ่อนนุช จริงๆ แล้วจะมีอีกสถานีหนึ่งที่น่าสนใจก็คือ สถานีพระโขนง ซึ่งอยู่ใกล้กับซอยใหญ่ซอยหนึ่ง นั่นก็คือ ซอยสุขุมวิท 71 ที่ปัจจุบันชื่อว่า ถนนปรีดีพนมยงค์ ผมว่าสาเหตุหนึ่งที่พระโขนงไม่ค่อยถูกกล่าวถึงนัก น่าจะเป็นเพราะความที่พระโขนงมีความเป็นชุมชนเก่า มีคนอยู่อาศัยมาตั้งแต่รุ่นปู่รุ่นย่าอยู่แล้ว จึงไม่ค่อยจะได้มีพื้นที่ให้ developer เข้าไปพัฒนาโครงการ เลยเกิดการกระโดดข้ามสถานีกันนิดหน่อย แต่ๆๆ ด้วยความที่พระโขนงเป็นเหมือน hidden gem ที่หลายๆ คนลืมไป ส่งผลให้ทำเลนี้ราคาที่ดิน ราคาโครงการต่างๆ ที่เปิดตัว ยังไม่สูงนัก (ผมว่าถูกกว่าอ่อนนุชอีก) ราคาสามารถหยิบจับได้ เดินทางแค่นิดเดียวก็เข้าตัวเมืองได้อีก …