Lesson learn เรื่องอสังหา จากชีวิตในวัยเด็กของผม … บทความนี้ผมขอเอาประสบการณ์ตอนเด็กๆและวัยรุ่นของผมมา share นะครับ ยิ่งตอนนี้มีลูก ก็ยิ่งคิดว่า การสอนลูกเรื่องอสังหา เป็นสิ่งที่จำเป็นนะครับ เลยอยากจะเล่าว่าเด็กๆผมเจออะไรมา เผื่อมันจะช่วยให้เพื่อนๆที่เป็นพ่อ เป็นแม่คนมองไปว่า มีลูกแล้วจะต้องสอนอะไร หรือควรจะทำอะไร ไม่ทำอะไรเนอะ อ่านกันสนุกๆแล้วกันนะครับ
1.
เรียนในเมือง อยากมีบ้านในเมือง อิจฉาเพื่อนๆที่มีบ้านในเมือง
สมัยตอนที่ผมยังเรียนชั้นประถมผมเรียนโรงเรียนแถวแถวสาทรครับทุกวันก็จะต้องตื่นตอนเช้าเพื่อจะมาโรงเรียนให้ทัน เวลาที่คุณพ่อมาส่งผมที่โรงเรียนผมก็จะมองไปริมถนน มองไปในซอยย่านสาทร ย่านสีลมที่ขับผ่านแล้วก็นึกอิจฉาอยากจะมีบ้านอยู่ใกล้ใกล้โรงเรียนบ้าง ถ้าเราได้มีบ้านแบบนั้นมันก็คงจะดีคงจะเดินทางไม่ต้องตื่นเช้ามาก หรือที่ผมสังเกตบ้านเพื่อนเพื่อนหลายหลายคนที่อยู่สาทรเค้าก็มาโรงเรียนกันสายๆ chillๆ อาจจะเป็นเพราะว่าบ้านใกล้เลยตื่นสายละมั้ง คือมันก็เป็นแค่ความคิดตอนเด็กเด็กว่าทำไมพ่อแม่เราไม่ซื้อบ้านอยู่ในเมือง ทำไมเราจะต้องไปอยู่ฝั่งธนซะไกลอย่างนั้นนะครับ ผมคิดว่าพอโตขึ้นมามันก็เป็นหนึ่งในแรงผลักดันให้เราอยากที่จะหาบ้าน หาคอนโดในเมือง ยิ่งพอเริ่มมีลูกก็เริ่มจะคิดวางแผนว่าเราควรจะมีคอนโดไว้ซักหนึ่งที่อยู่ในเมือง เพื่อจะยนย่อเวลาไม่ต้องเผชิญรถติดมากๆ ลูกจะได้มีเวลาไปทำโน่นทำนี่มากขึ้น มีความสุขกับชีวิตมากขึ้นครับ
ถามว่าเราเรียน รู้อะไรจากเรื่องนี้ก็คงจะเป็นการซื้อทรัพย์สินเอาไว้ในเมืองแล้วเราได้ใช้งาน … คิดง่ายง่ายว่าถ้าผมต้องเรียนในเมืองอยู่ 16 ปีเป็นอย่างน้อย ทรัพย์สินที่ผมซื้อที่ปีที่1 แล้วเอาไปขายที่ปีที่ 16 แล้วมันเป็นที่ดิน,เป็นบ้าน,เป็นคอนโดที่อยู่ในเมืองยังไงเวลา 16 ปีผ่านไปมูลค่ามันเพิ่มขึ้นมากอยู่แล้ว ยังไงก็คุ้มครับยิ่งถ้าได้อยู่ก็เหมือนคุ้มค่าได้อยู่ฟรี ดังนั้นพอมีโอกาสโตขึ้นมาพอจะมีเงินเก็บบ้างก็ควรที่จะหาซื้ออสังหาในเมืองทิ้งไว้บ้างนะครับ
.
2.
ทำไมอากงไม่ซื้อที่ดินเอาไว้เยอะๆเนี่ย!!!
อันนี้ฟังแล้วอาจจะดูเหมือนบ่น แต่ผมจำได้ว่าสมัยเด็กเด็กเคยฟังอากงเล่าให้ฟังว่าอากงขับรถเข้าไปในเมืองแถวสุขุมวิท แถวทองหล่อสมัยนั้นยังเป็นทุ่งนาเลี้ยงวัวกันอยู่เลย !!! ไม่มีความเจริญอะไรเลย มาถึงวันนี้ผมก็นึกตลกว่าแล้วทำไมอากงถึงไม่ซื้อที่ดินเก็บเอาไว้หน่อยล่ะ ถ้ามีซักไร่หนึ่งที่ทองหล่อป่านนี้เราก็สบายไปแล้ว 555 รู้อะไรไม่สู้รู้งี้นะครับ คืออสังหาในบ้านเราตั้งแต่สมัยก่อนสมัยอากงสมัยรุ่นพ่อแม่เรามันมีอัตราการเติบโตที่สูงและมีการเปลี่ยนแปลงจากเล็กๆกลายเป็นใหญ่ใหญ่ดังนั้นถ้าเราไม่ได้กระจายเก็บอสังหาไว้บ้างเลยมันก็เหมือนว่าเป็นการพลาดโอกาสบางอย่างไปนะครับ สิ่งที่ผมได้เรียนรู้คือไม่ใช่จะมาโทษอากงครับ แต่ผมเรียนรู้ที่ว่าผมว่าจะต้องแบ่งเงินเอาไว้ซื้อที่ดิน หรือซื้ออสังหาใน location ที่มีแนวโน้มว่าจะมีความเจริญอย่าง เช่นใน EEC แถวแถวพัทยาแถวแถวสัตหีบ มันก็มีแนวโน้มที่จะเจริญได้ถ้าเราเห็นว่ามันมีความเจริญวิ่งไปแล้ว เราสามารถจะก็ตาม trend นั้นไปได้ในระยะยาวสุดท้ายแถวนั้นอาจจะเป็นทองหล่อในอนาคตก็ได้ครับ
.
3.
Dev ใหญ่ เค้าทำเร็วมากๆ เรามัวแต่รำ ไม่มีวันทันหรอก
เคยอยู่มาวันหนึ่งที่ดินตาบอดด้านหลังบ้านเราก็มีข่าวแว่วๆว่ามีคนกำลังสนใจ ต้องบอกก่อนว่าบ้านผมอยู่ตรงนั้นมาเกือบ 30 ปีแล้วเราก็เห็นที่ดินตาบอดอันนั้นทุกวัน แต่ๆๆๆเราก็ไม่คิดที่จะทำอะไรกับมันทั้งทั้งที่รู้ว่าที่ดินตาบอดราคาไม่แพง !!! อยู่มาวันหนึ่งได้ยินข่าวว่ามี DEV เจ้าใหญ่กำลังให้ความสนใจจะซื้อที่ดินตาบอด ทางบ้านผมก็เลยพยายามจะไปคุยกับเอเจ้น นายหน้าที่รู้จักเจ้าของที่เพื่อจะพยายามขอซื้อที่ดินบ้าง แต่ด้วยความที่เราเป็นบ้านหลายครอบครัวต้องค่อยค่อยคุยกันว่าจะลงขันกันยังไง จะซื้อกันแบบไหนซื้อไปแล้วจะทำอะไรคิดโน่นคิดนี่คิดไปคิดมาสุดท้ายก็โดนเจ้าใหญ่ง่าไปแดกครับ เค้าก็ซื้อที่ดินตาบอดด้านหลังบ้านผมไปในราคาถูกถูกแล้วก็ไปซื้อตึกแถวหนึ่งคูหาหาเพื่อทุบแล้วเปิดทางเข้าเท่านี้ก็ทำให้เขาสามารถจะพัฒนาโครงการ townhome 7- 8,000,000 ได้เยอะแยะมากมายเลยครับ เจ็บใจจริงๆ :(
เรื่องตรงนี้มันสอนอะไรเรามันบอกว่าบางทีเรานั่งอยู่กับทอง เราไม่ได้รู้สึกว่ามันมีอะไรน่าสนใจจนกระทั่งถูกคนอื่นกระตุ้น แต่ๆๆๆคนอื่นเขามีศักยภาพในการบริหารจัดการที่ดีเค้าเป็นมืออาชีพ ถ้าเค้าเห็นของที่คิดว่าใช้ได้ 10 วัน เค้าก็จัดการได้แล้ว เพราะเค้ามีทีมใหญ่มีคนมาประเมินความเป็นไปได้ของโครงการมีการเงินที่ดีครับ เรื่องนี้มันสอนให้รู้ว่าเราควรจะมองอะไรรอบรอบตัวเราให้เป็นเรื่องของโอกาส ถ้าเราคิดว่ามันใช่เราคิดดีแล้วเราก็ควรจะรีบลงมือจัดการกับมันนะครับโดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องอสังหาริมทรัพย์ของดีอยู่ไม่นานของราคาถูกถูกแป๊บเดียวก็ถูกช้อนซื้อไปแล้วครับ
4
อยู่ดีดีที่ในซอยบ้านก็ราคาแพงอย่างก้าวกระโดด !!! ฟังดูดี แต่จริงๆแล้วมันเศร้านะ !!!
อย่างที่บอกว่าผมอยู่ในที่ดินซอยบ้านนี้มาเกือบ 30 ปีแล้วแต่ ช่วงประมาณ 10 กว่าปีที่ผ่านมาผมเห็นได้ถึงซอยบ้านผมกลายเป็นแหล่งค้าขายที่สำคัญเกี่ยวกับวงการสิ่งทอ ผลก็คือบ้าน,ที่ดิน,ตึกแถวในละแวกซอยนั้นราคาขึ้นไปประมาณห้าเท่าของราคาประเมิน ซึ่งจัดว่าสูงมากจริงๆ ที่ดินในซอยผมราคาแอบสูงพอๆกับที่ดินที่อยู่ติดถนนใหญ่เลยนะครับ ถามว่าดีไหมก็คงจะรู้สึกดีมั้ง แอบยิ้มที่มุมปากว่าบ้านฉันมีมูลค่าสูงขึ้น แต่แต่แต่แต่ ในความจริงมันไม่ใช่เป็นอย่างนั้นน่ะสิ ความจริงก็คือผมไม่เคยคิดที่จะขายบ้านผมออกไปดังนั้นมูลค่าบ้านผมมันสูงขึ้น มันก็ช่วยผลประโยชน์ทางใจเท่านั้น แต่มันดันเป็นอุปสรรคในการที่ผมจะซื้อที่ดินข้างข้าง หรือซื้อบ้านใกล้ใกล้ เผื่อเอาไว้ให้ลูกหรือให้หลาน. กลายเป็นว่าผมต้องควักเงินก้อนใหญ่ขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เราไม่ได้จะซื้อไปทำร้านค้าขายผ้า ขายสิ่งทออย่างที่คนอื่นๆเค้าทำกันนิ ผมเข้าใจ feeling ของคนที่อยู่ในซอยสุขุมวิทต่างๆเลย ไม่ว่าจะเป็นเอกมัย ทองหล่อ ความคิดที่จะขยับขยาย ให้ลูกได้มาอยู่บ้านใกล้ๆกันนั้นไม่มีหวังเลยครับ บ้านเราก็เอาไว้อยู่อาศัย ไม่ได้เอาไว้ขาย ราคาที่ขึ้นมาเยอะๆ ก็ดูจะเป็นอุปสรรคกับการใช้ชีวิตด้วยซ้ำ ไหนจะภาษีที่ดิน ภาษีมรดก โอ้ย ปวดหัว !!!
.
5
.
เป็นเด็กดีเรียนหนังสือกลับบ้าน,เรียนหนังสือกลับบ้าน ทำให้ไม่รู้จักทำเลโลกภายนอก … อันนี้คือประสบการณ์ตรงๆของผมเลยครับ ต้องบอกว่าสมัยเรียนผมรู้จัก กรุงเทพแค่บ้าน โรงเรียน บ้าน-มหาวิทยาลัย ผมว่ามันทำให้โลกของผมแคบไปหน่อยครับ อย่างเรียนจุฬา ก็รู้จักแค่พระราม 4 สามย่าน ต้องบอกว่า ทองหล่อ อโศก พร้อมพงษ์ บางนา พญาไท อารีย์ ลาดพร้าว ไม่ได้ไปทำความรู้จักเลย มันทำให้การเริ่มต้นเรื่องอสังหาของผมมันจะฝืดๆหน่อย กว่าจะคุ้นเคยกับสุขุมวิท ก็ต้องใช้เวลา ทำความเข้าใจว่ามันดียังไง มันคึกคักอย่างไร หรืออย่างที่พัทยา หัวหิน ก็ไม่ค่อยจะได้ไป ไปนานมากแล้วตั้งแต่ตอนเด็กๆ พอได้ไปอีกทีตอนโตขึ้นถึงเพิ่งจะเห็นว่ามันเจริญกันขนาดนี้เลย นี่เราพลาดอะไรไปหรือป่าวเนี่ย …. ซึ่งผมว่า lesson learn ของเราคือ การสอนให้ลูกๆ หรือเด็กๆ ได้มีโอกาสเข้าใจทำเลต่างๆในกรุงเทพ หรือต่างจังหวัด จะทำให้เค้า เข้าในเรื่องอสังหาได้ดีขึ้น หรืออีกนัยหนึ่งก็คือ ให้พาลูกๆไปเที่ยว ไปเปิดหูเปิดตา
.
6
.
เวลาซื้ออสังหาเอาที่ราคาไม่แพงไว้ก่อน !!! สุดท้ายไม่เหลืออะไร !!! … อย่างรุ่นพ่อแม่ของผมเค้าก็เคยซื้ออสังหา ลงทุนเหมือนกันนะครับ แต่ว่า logic การซื้อของเค้าผมว่าน่าจะ base เอาว่าราคาที่ไม่แพง อย่างจำได้ว่าไปซื้อที่ดินเปล่าๆแถวๆมีนบุรี เมื่อ 20 ปีที่แล้ว หรือไปซื้อคอนโดแถวอ่อนนุช(ในซอยลึกๆหน่อย)เมื่อ 20 ปีที่แล้ว พอเวลาผ่านไปราคามันแทบจะไม่ขยับ เพราะทำเลมันไกลเกินเวลาเกินไปครับ เน้นซื้อที่ราคามันถูกๆอย่างเดียว ไม่ได้มีความเข้าใจในทำเล ถือมาได้สักพักนึงก็เริ่มเบื่อว่ามันทำอะไรไม่ได้ เช่าก็ปวดหัวกับคนเช่าสุดท้ายก็ขายออกไปแบบถูกๆ ไม่ค่อยได้กำไรอะไร มามองย้อนดู ถ้าสมัยนั้นรู้จักซื้อของในเมือง ซื้อคอนโดทำเลดีๆเอาไว้ ยอมจ่ายแพงหน่อย แต่มันดีแน่นอน 20 ปีผ่านมา ณ วันนี้ราคาคงจะวิ่งไปถึงไหนต่อไหนแล้ว เนอะ น่าเสียดาย ดังนั้นผมว่า อ่านทำเลให้ขาด ยอมซื้อในราคาที่ make sense (อาจจะไม่ได้ถูก) แต่ราคาเหมาะสม ซื้อๆไปเถอะครับ ระยะยาวมันดีกว่า ไปซื้อทรัพย์สินถูกๆ แต่อยู่ในป่าในดง ได้แต่ความถูกแต่ไม่มีความเจริญครับ
.
7
.
เก็บที่ดินเก็บอสังหาไว้เวลาผ่านไปสามารถนำมาประกอบธุรกิจได้ …. อันนี้เป็นเรื่อง success case ที่ผู้ใหญ่ท่านนึงเค้ามีซื้อที่ดินติดริมถนนใหญ่เอาไว้ ตอนซื้อจริงๆก็ไม่รู้หรอกว่าจะเอาไว้ทำอะไร แต่ด้วยความเชื่อที่ว่าที่ดิน ไร่นิดๆ ติดถนนใหญ่ๆที่มี traffic ถ้าเราเก็บไว้ ยังไงก็ดี ก็เลยกัดฟันซื้อ fast forwardเวลามา ณ วันนี้ ที่ดินผืนนั้นนอกจากจะราคาวิ่งขึ้นมาเป็น 10 ๆ เท่าแล้ว และที่สำคัญที่ดินนี้สามารถมาประกอบกิจการใหญ่โต สร้างงานสร้างอาชีพให้ลูกหลานได้อีกด้วย ปรบมือรัวๆๆๆๆ คือมูลค่าของที่ดินคือเรื่องนึง แต่มูลค่าของธุรกิจที่สร้างจากการมีที่ดินตรงนี้มันประเมิณค่าไม่ได้เลยครับ ต้องบอกว่าพ่อแม่เป็นผู้สร้างฐานให้กับลูกจริงๆครับ แต่ ณ วันที่ซื้อไม่รู้อะไร แต่ถ้าเราเก็บทรัพย์ที่ดีๆเอาไว้ ยังไงก็ต่อยอดได้แน่นอนครับ Lesson learn คือ อสังหา อย่าตีแค่มูลค่าของอสังหาเอง แต่ให้ตีค่าโอกาสทางธุรกิจที่มันจะมากับมันด้วยครับ
.
8
.
ตอนสมัยมีเงินก็เอาเงินไปลงกับธุรกิจอยู่ไม่ได้มากระจายความเสี่ยงไปลงในเรื่องของอสังหาบ้างสุดท้ายก็ตกรถไฟ… เศร้าเลย …. อันนี้เป็นคำบอกเล่าของผู้ใหญ่ท่านนึง ท่านเล่าว่า ธุรกิจสมัยนั้น (เมื่อ 20 ปีที่แล้ว) มันดีมากๆ ดังนั้นเงินสดทั้งหมดที่หามาได้ ก็วนกลับไปใช้ในธุรกิจหมด เอาเงินไปซื้อของมา stock มาเตรียมการขาย มันทำให้ ไม่มีเงินเหลือเก็บ เพื่อเอาไปใช้ซื้ออสังหาบ้าง อย่าง ณ ตอนนั้นที่บนเขา ราคาไร่ละแค่ไม่กี่แสนบาท ถ้าเก็บมา 10 ปีค่อยขาย ตอนนี้ไร่ละเป็นร้อยล้านแล้ว ในขณะที่ของ stock ที่เก็บมา ขายไปขายมา ยังไงมันก็ไม่โตเท่ากับที่ดินผืนนั้น และ โอกาสมันผ่านไปแล้ว ผ่านไปเลย น่าเสียดายครับ … Lesson learn ก็คือ การกระจายความเสี่ยงเอาไว้หลายๆตะกร้า อาจจะดีกว่ามุ่งทำแค่เรื่องเดียวก็ได้ครับ และ ต้องบริหารเงินให้ดีๆครับ
.
9
.
การตัดสินใจซื้อผิดกันนิดเดียว แต่อัตราขึ้นของราคามันช่างต่างกันมากมาย … เรื่องนี้เคยเล่าแล้ว ทางฝั่งแฟนผมเค้าเคยจะตัดสินใจซื้อบ้านกลางกรุงที่ทองหล่อ แต่ ณ moment นั้นคิดไปคิดมา ไม่เอาดีกว่ากลัวแพง เลยไปซื้อ อีกโครงการแถว ศรีนครินทร์ … เวลาผ่านไปได้พิสูจน์แล้วว่า ถ้าซื้อทองหล่อ ราคาขึ้นไปไม่รู้กี่เท่า ขึ้นเร็วแบบสุดๆ จาก 10 อาจจะกลายเป็น 30 ล้าน ได้เลย ในขณะที่บ้านตรง ศรีนครินทร์ ราคาก็ไม่ได้ไปไหนไกลมากมาย …. รู้งี้อีกแล้ว 555 แต่ผมว่า อันนี้เป็น case ของการเลือกทำเลที่ถูกต้อง และยอมจ่ายแพงกว่าหน่อย ถ้าคิดว่ามันดีกว่า ก็ควรที่จะเลือกให้มันดีๆไปเลยนะครับ
.
ประมาณนี้นะครับ เท่าที่ผมคิดได้ หวังว่าเพื่อนๆจะอ่านกันสนุกๆนะครับ ขอบคุณทุกๆท่าน ผู้ใหญ่ทุกๆคนที่สอน ที่ให้ความรู้นะครับ และขออนุญาตแชร์เรื่องราว หวังว่าคนอ่านจะได้ความรู้กันบ้าง ถ้าไปพาดพิงเรื่องอะไร แล้วรู้สึกไม่ดี ก็ให้อภัยผมด้วยนะครับ หิหิหิ
