ที่มาของบทความนี้เกิดมาจากการที่ผมได้มีโอกาสตกแต่งห้องที่ Noble Revolve รัชดา 2 ผมตกแต่งไปทั้งหมด 3 ห้อง และทั้งสามห้องสามารถปล่อยเช่าได้ภายในเวลาไม่กี่วัน ไม่ถึงเดือนเลยด้วยซ้ำ ผมว่าที่ Revolve นี้มันต้องมีอะไรดีแน่ๆเลย ถ้าเรามองดูโครงการ Noble Revolve รัชดา กันดีๆแล้ว จริงๆที่นี่ต้องถือว่ามี Phase1 กับ Phase 2 โดยมีเฟสละ 400-500 ห้อง ก็เอาง่ายๆว่าทั้งสองตึกเสร็จแล้วมีประมาณ 1,000 ห้อง ต้องจัดว่าเป็นจำนวน supply ที่ไม่น้อยนะครับ แต่มันก็เช่าได้ดีทั้ง 2 เฟสเลย เกิดอะไรขึ้น เรามาลองมองกลับเชิงวิเคราะห์กันซิครับ ว่ามันมีอะไรดี แล้วบทเรียนเรื่องนี้มันจะสอนอะไรเราได้บ้าง ในการนำไปใช้เลือกคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในอนาคต
1. Design ก็ไม่ได้โดดเด่นสะดุดตาอะไร :: ผมว่า lobby ก็ทำออกมาแนวๆ แปลกตา ขาวๆดำ สระว่ายน้ำก็อยู่ชั้นเตี้ย ส่วนกลางก็มีแค่สระว่ายน้ำกับ fitness จริงๆกันก็ไม่ได้ถือว่าเป็นคอนโดที่โดดเด่นอะไรมากมายนะครับ >> โดยสรุปผมว่า Design ของตึกไม่น่าจะเป็นตัวที่ช่วยให้ตึกปล่อยเช่าง่ายอ่ะ ตัดข้อนี้ไปเลยดีกว่า ตึกอื่นๆ ที่อื่นมา Design ที่ดี มีส่วนกลางที่ดีกว่าที่นี่มากมายครับ
2. ทำเล :: ผมว่าทำเลที่นี่เดินทางง่ายนะครับ ไปรถไฟใต้ดิน MRT นิดเดียวเลย ใกล้มากๆ แถมยังอยู่ใกล้ๆกับสถานฑูตจีน ดังนั้นการที่จะหาคนเช่าเป็นคนจีน ก็คงจะง่าย และยังห่างจากพระราม 9 เพียงแค่ 1 สถานี จะเดินทางไปห้างก็มีทั้ง Central พระราม 9, มี The Street , Esplanard มีห้างเยอะนะครับ จะขับรถก็ง่ายครับ >> โดยส่วนตัวผมว่าตึกนี้ทำเลดี น่าจะ click กับชาวต่างชาติที่มาทำงานย่านพระราม9, อโศก หรือแม้กระทั้งคนไทยก็ยังมีมาเช่าอยู่ที่นี่ด้วยนะครับ
3. ราคา :: ที่นี่ตอนเปิดตัวราคา Phase 1 ผมว่ามีสัก 120,000 บาทได้นะครับ อาจจะวิ่งไปถึง 140,000 บาท แต่ก็ยังถือว่าเป็นต้นทุนที่ไม่แพงนะครับ มันทำให้ห้องราคาไม่สูง และสามารถจะตั้งค่าเช่าที่ไม่แรงเกินไป แต่ยังได้ yield ที่ดีอยู่นะครับ อย่างเราจะหาคอนโดสามล้านต้นๆ ก็ได้อยู่ห้องที่นี่แล้วนะครับ จัดว่าราคาดีนะครับ >> ผมว่าราคามีส่วนมากๆทำให้เช่าไม่ยากครับ
4. สร้างนาน :: ที่นี่สร้างอย่างน้อย 5 ปี สร้างจนเจ้าของห้องบอกว่าลืมไปแล้วว่าเคยมีห้องที่นี่ 555. แต่วันเวลามันก็ทำให้ความเจริญมันเข้ามา ทำให้เห็นภาพไข่แดงรัชดาได้ชัดเจนยิ่งขึ้นนะครับ การสร้างนานก็ทำให้เราได้ fix ราคาเปิดตัวกันไว้ หรือถ้าคนมาซื้อก่อนโอน ก็อาจจะเป็นช่วงที่พอจะหาคนที่บวกแค่ 100,000 -200,000 บาท ณ ตอนนั้นผมว่าเป็นการบวกที่น้อยแล้วนะครับ เค้าถือดาวน์มาต้ังหลายปีให้เค้าไปเถอะครับ 555 จริงๆตอนช่วงโอนผมก็มีแนะนำคนมาซื้อที่นี่หลายคนนะครับ หิหิหิ แต่ตัวผมเองดันไม่ได้ซื้อ 555
5. ห้องเล็ก :: ผมว่า Noble เค้าตีโจทย์ที่นี่มาแล้ว เพื่อให้ราคาโดยรวมของห้องไม่ไม่แพง เค้าก็ออกห้องแบบ 20 กว่าๆตารางเมตรออกมาหลายห้อง ราคารวมๆก็สบายๆ ผ่อนง่ายๆ สามล้านเล็กๆ ทำให้ปล่อยเช่าง่ายครับ และห้องแบบ 24 ตร.ม. ก็ยังเป็นห้องที่ layout ดีด้วยนะครับ บางห้องได้แบบกั้นกลางแบ่ง living room กับ bedroom ชัดเจน หรือ อย่างห้องที่ผมไปแต่งมา ห้องขนาด 38 ตร.ม. แต่ว่าได้ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำแล้ว OMG ทำได้ยังไง แถมอยู่แบบสบายๆด้วยนะครับไม่อึดอัดอย่างที่คิด จัดว่าที่นี่ทำ layout ได้คุ้มค่าพื้นที่จริงๆครับ
6. ค่าเช่า ต่ำกว่าสองหมื่น :: ผมว่าราคาค่าเช่าระดับต่ำกว่าสองหมื่น ถ้าได้อยู่ในตัวเมือง เดินทางสะดวก ต่างชาติ หรือคนไทยที่มีงบเช่าพอจะมีเยอะพอสมควร หาคนเช่าไม่อยาก อย่างห้องที่ผมเห็นปล่อยกันง่ายๆที่ Noble Revovle นี่จะอยู่ช่วงค่าเช่า 16,000 – 18,000 บาทต่อเดือน เช่ากันง่ายมากๆจริงครับ ถ้ามีคอนโดอื่นๆที่จะพอหาค่าเช่าแบบนี้ได้ก็เช่น Niche Pride Thonglor อันนั้นก็เช่าง่ายนะครับ มีคนถามหาตลอดๆ หรือถ้าอนาคต ผมไม่แน่ใจว่าพวก Life Asoke Rama9 จะมาทำราคาที่ช่วงนี้ได้ไหม ถ้าทำได้ อาจจะหาคนเช่าไม่ยาก (แต่ต้องมีคู่แข่งเยอะหน่อยเท่านั้นเองครับ)
7. นักลงทุน :: ตึกนี้ นักลงทุนซะทั้งนั้นหล่ะครับ คนที่ซื้ออยู่เองผมว่าน้อยมากๆ 555 และไม่ใช่นักลงทุนชาวไทยอย่างเดียว ยังมีคนจีน คนฮ่องกงอีก ไปทุกครั้งผมก็จะเจอคนจีนมาดู มาทำเรื่องโอน มาเป็นหมู่คณะก็มี พอนักลงทุนเยอะ ก็ทำให้ทุกคนปล่อยห้องเช่ากันผม ก็เป็นที่มาให้ agent จะสนใจเอาลูกค้ามาลงที่นี่เยอะ เพราะว่าหา supply ห้องง่าย ค่าเช่าไม่แพง ทำเลดี ก็ยิ่งเป็นกลไกทำให้มีการนำเอาลูกค้าเข้ามาดูเพิ่มเรื่อยๆ ยิ่งได้คนเช่าง่ายขึ้นครับ
8. ตึกใหม่ :: อันนี้เป็น factor มาตรฐาน ที่คนเช่าจะชอบอยู่ตึกใหม่ๆ เพราะเค้าได้ใช้ของดีๆ
เท่าที่คิดได้ผมก็มีแค่นี้หล่ะครับว่าทำไป Noble Revolve รัชดา จึงได้ปล่อยเช่าเร็วจัง ที่พูดๆนี่ไม่ได้หมายความว่าให้ไปไล่ซื้อ Noble Revolve รัชดานะครับผมว่ามันหมดรอบไปแล้ว ห้องได้ถูกโอนไปมากแล้ว พวกราคาดีๆไม่น่าจะเหลือแล้วครับ แต่สรุป key take away แล้วกันนะครับว่าถ้าเราสามารถหาคอนโดทำเลดีๆ (เอาย่านพระราม 9 – ห้วยขวาง) ใกล้รถไฟฟ้า ห้องไม่ต้องใหญ่มาก ราคาค่าเช่าต่ำกว่า 20,000 บาท ถ้าเราหาสิ่งที่เข้า theme นี้ได้ เราก็น่าจะเจอกับคอนโดที่มี traffic ของคนเช่าตลอดๆ ได้ไม่ยากครับ แต่ ๆ ๆ ๆ ในอนาคตถ้า supply แถวๆพระราม 9 มีเพิ่มขึ้นก็อาจจะกระทบกับการเช่าที่ Noble Revolve. แน่นอนครับ เพราะตึกใหม่กว่า ทำเลพอๆกัน ค่าเช่าก็อาจจะเท่าๆกันได้ ยังไงติดตามดูแล้วกันนะครับ ไม่มีอะไรคงอยู่ตลอดไป การเปลี่ยนแปลงเป็นเรื่องธรรมดาครับผม :)
