== Mini Review : The Reserve พหล ประดิพัทธ์ : ใกล้ BTS สะพานควาย ==
ในฐานะที่เป็นคนคุ้นเคยกับ brand The Reserve เพราะมีเก็บไว้ทุกThe Reserve เลย 555 ผมเลยต้องแวะเข้าไปดูมาซะหน่อยว่าน้องใหม่ The Reserve ของ พฤกษานั้น จะทำออกมาได้ดีแค่ไหน
นิดนึงสำหรับคนที่อาจจะไม่รู้จักแบรนด์คอนโดตัวนี้ เอาง่ายๆว่า The Reserve เป็นแบรนด์ตัว Top ของพฤกษา ที่เค้าพยายามจะสร้างให้ฉีกภาพเดิมๆที่ว่าพฤกษาทำแต่ของโหลๆ ของถูกๆ มาทำให้เป็นภาพของ hiso ราคาสูงนิดนึง ซึ่งก่อนหน้านี้ก็มีเปิดมาแล้วสองโครงการอันได้แก่ The Reserve เกษมสันต์3 และ The Reserve ทองหล่อ วันนี้ก็มาดูกันดีกว่าว่าที่ The Reserve พหล ตัวนี้เป็นไงครับ
// Location \\
คอนโดตั้งอยู่ต้นซอยประดิพัทธ์ ห่างจาก BTS สะพานควายประมาณ 500 เมตร ต้องบอกก่อนว่าผมไม่ใช่คนแถวนี้ ไม่ค่อยจะรู้จักแถวๆนี้เลย โดยส่วนตัวบอกเลยว่าไม่ค่อยจะอินกับทำเลของโครงการเท่าไหร่ เพราะรอบๆข้างก็ยังเป็นตึกแถว ดูเก่าๆ ดูไม่ค่อยจะเจริญหูเจริญตาเท่าไหร่ แต่ๆ ๆ ๆ ๆ ถ้าเราเลือกที่ที่ยังไม่เจริญมากมันก็อาจจะมี upside ได้กำไรสูงในอนาคตเมื่อมันพัฒนาแล้วนะครับ ตรงนี้แล้วแต่ใครจะมองครับ ส่วนของกิน เขาว่ากันว่าแถวๆประดิพัทธ์ ฝากท้องเอาไว้ได้ มีของกินดีๆแบบ local เยอะ
เกือบลืมพูดเรื่องห้างแถวๆนี้ก็มีจะเห็นแต่ Big C สะพานควายนะครับ ก็เดินมาพอๆกับ BTS สะพานควายหล่ะครับ
// แนวโน้มการพัฒนาของพื้นที่ \\
อันนี้ได้ข้อมูลมาจากพนักงานขายว่าจะมีการเอาสายไฟฟ้าลงดินทั้งเส้นถนนประดิพัทธ์เพื่อให้เกิดความสวยงาม เพราะว่าสุดถนนจะเป็นรัฐสภาที่กำลังสร้างใหม่ ตรงนี้เมื่อรัฐสภาเสร็จเค้าก็คงอยากจะทำให้ถนนที่วิ่งดู hiso ด้วยเวลาแขกไปใครมาจะได้เป็นหน้าเป็นตาของประเทศได้ ซึ่งพอดีคอนโดเสร็จก็คงจะได้เห็นสายไฟหายไปอยู่ใต้ดินแน่ๆ แต่ ๆ ๆ ๆ ในความคิดผมมันก็ไม่ได้ทำให้ภาพของ location มันดูดีขึ้นซักเท่าไหร่ครับ เพราะสองข้างทางก็ยังเป็นตึกแถวอยู่ดีอ่ะนะ
// ส่วนกลาง \\
จุดเด่นอันนึงของคอนโด The Reserve พหลนี้ผมว่าเป็นการออกแบบส่วนกลางที่ทำออกมาไม่กั๊กเลยนะครับ จัดเต็มให้ส่วนกลางมาเยอะดี ตามนี้เลยครับ
– มี lobby งามๆอยู่ชั้น 1 สวยงามแบบ Modern timeless เรียบหรูดูดี,
– ชั้น 29 (ชั้นบนสุด) ท้ังชั้นยกให้เป็นส่วนกลางมีทั้ง co-working space , ห้องประชุม , สระว่ายน้ำ, Fitness
– มีห้องทำงานแบบ นั่งชิวๆดูหน้าต่างอยู่ชั้น 29M (ชั้นลอย)
– มีสวน ที่ปิ้ง BBQ มีโรงหนังกลางแปลงอยู่ที่ชั้น Rooftop อีก
ถือว่าทำมากได้จัดเต็มดีครับ ดูใน CG แล้วเคลิ้มๆๆ ไปเลย ส่วนพวกที่จอดรถก็มีประมาณ 50% กว่าๆ มีทั้งจอดเอง และจอดอัตโนมัติครับ (จำนวนที่จอดก็กลางๆไม่ได้เยอะ ไม่ได้น้อยไป)
ส่วนตัวผมคิดว่าพฤกษาพยายามจะออกแบบ product ให้ดีๆเพื่อเอามาใช้แข่งกับ location ที่มันไม่ค่อยจะสุดเท่าไหร่ ก็ถือว่าทำออกมาได้ผลพอสมควรเลยครับ
// การออกแบบ \\
โครงการนี้ออกแบบโดย PIA เป็นสำนักออกแบบเดียวกับที่ออกแบบโครงการสวยๆอย่าง The Reserve ทองหล่อ , Ashton Asoke Rama9, Ashton Asoke, Ashton Silom จากชื่อโครงการที่ผ่านๆมาก็พอจะมั่นใจได้ว่าออกแบบสวยแน่นอนครับ ตัวเซลล์ office ก็ทำออกมาได้เหมือนเป็นตัวแทนของ lobby ในโครงการจริงๆ การออกแบบจะเน้นไปที่สีจืดๆ ครีมๆ น้ำตาลอ่อนๆ ใช้หินอ่อนสีขาว ใช้เหล็กสีทอง เหล็กสีดำ มาตัดให้ดูแข็งแรง ผมว่า feeling จะดูไปทางแมนๆ (เหมือนในโฆษณาที่เอาผู้ชายมานั่งกับเสือขาว) ผู้ชายน่าจะชอบนะครับ เพราะว่าไม่ได้ใช่อะไรที่ฉูดฉาดเกินไป ตาม concept เค้าต้องการทำให้เป็น modern timeless design ซึ่งก็ทำออกมาได้ดีครับ
ส่วนการออกแบบตึก รูปทรงตึกก็ดูเรียบ หรูดี จะมีจุดเด่นก็ตรงที่
– ชั้น 8-12A จะเป็นชั้นแบบ Loft คือมีเพดานสูง 4.4 เมตรและคนที่ซื้อไปก็จะได้พื้นที่ชั้นลอยเพิ่มขึ้นไปด้วย (ห้อง loft ขายหมดเกลี้ยงแล้วนะครับ)
– ส่วนชั้นอื่นๆ 14-28 ก็จะเป็นเพดานปกติแบบ 2.7 เมตร ก็สูงพอประมาณ แต่ยังไม่ถึงขั้น premium เท่าไหร่นัก สิ่งที่ดีอยู่ที่ในห้องนะครับ
// แบบห้อง \\
ผมคิดว่าพฤกษาเค้าทำการบ้านมาดีมากๆเลยนะครับ เพราะว่าโครงการนี้มีการสร้างจุดเด่นของห้องหลายๆอย่างเพื่อสร้างให้ตัวสินค้าคอนโดมีความรู้สึกดี มีความ premium กว่าโครงการทั่วไป ไม่ว่าจะเป็น
1. Oversize living room : มีการออกแบบให้ห้องนั่งเล่นมีขนาดใหญ่กว่าปกติ โดยจะไปเบียดพื้นที่ห้องนอนให้เล็กลงหน่อย ผมชอบมากๆเลย เพราะว่าเวลาอยู่คอนโดเราน่าจะใช่เวลาส่วนใหญ่อยู่ห้องนั่งเล่น ห้องนอนมีไว้นอน ดังนั้นให้ห้องนอนเล็กหน่อยก็ไม่เสียอะไร (อันนี้ลองไปเดินดูห้องตัวอย่างได้ เพราะเค้ามีห้อง one bed plus แบบ48.7 ตร.ม. ให้ดู) (ผมชอบอันนี้อ่ะ อยากอยู่ห้องนั่งเล่นใหญ่ๆมันสบายดีครับ)
2. กระจกเต็มบาน และกระจกเข้ามุม : ผมเคยเห็นกระจกแบบนี่ที่ Q สุขุมวิท กับพวก The Bangkok ทองหล่อที่เป็นคอนโดแพงๆตารางเมตรละสองสามแสน แต่ที่ The Reserve พหลก็ให้มา ห้องที่ The Reserve เพดานสูง 2.7 เมตร เค้าเล่นให้ความสูงกระจกมา 2.6 เมตร เรียกได้ว่าเต็มบาน และบานใหญ่มากๆ การที่มีกระจกบานใหญ่ๆมันสร้างให้ห้องรู้สึกใหญ่กว้าง โปร่ง ไม่อึดอัด ผมชอบมากๆเลย ส่วนในห้องนอนก็ยังจะให้กระจกบานใหญ่ และมีกระจกเข้ามุมมาให้อีก ช่วยสร้างภาพความใหญ่เกินจริงของห้องได้ดีมากๆ แต่ ๆ ๆ ๆ ก็ต้องเลือกมุมดีๆนะครับเพราะอย่าลืมทิศตะวันตก จะส่งความร้อนเข้ามาในห้องนะครับ ดูดีๆ เพราะตึกนี้ก็มีห้องหันทางตะวันตกอยู่ครึ่งนึงเลยนะครับ และยิ่งกระจกใหญ่ๆก็จะยิ่งร้อนด้วยนะครับ
3. ชุดครัวดูดี : อย่างหินที่ใช้ก็เป็นหิน Quart ตัวบานดูก็เป็นแนวๆเคลือบกระจกเงาๆหน่อย สร้างความหรูหราได้เป็นอย่างดี ดูแพง ดูมีรสนิยมครับ แต่ก็ไม่ได้แถมเตาอบ หรือตู้เย็นให้นะครับ
4. แบบ Loft เป็นห้อง 4.4 เมตร ที่แบ่งด้านบนเอาไว้ทำห้องนอน แต่ก็จะเสียพื้นที่บางส่วนไปกับบันได ห้องแบบนี้มีการให้บานประตูกระจกออกไประเบียงขนาดสูงมากๆ (น่าจะประมาณ 3.5 เมตร) ซึ่งก็จะทำให้มีแสงเข้ามาในห้องเยอะ ทำให้เกิดความโปร่งโล่งเข้าไปอีก อีกจุดที่สำคัญคือราคา เมื่อคุณรวมพื้นที่ชั้นบนเค้ามาคิดด้วย ก็จะเห็นว่าราคาต่อตร.ม.รวมทั้งหมดจะเหลือแค่ 130k-140k เท่านั้นเอง (ปกติ 160K) ซึ่งก็เป็นราคาที่ดึงดูดนักลงทุนให้มาจองห้องแบบ Loft กันไปหมดแล้ว
ส่วนตัวผมคิดว่าห้อง Loft นี่มันต้องสำรวจตัวเองดีๆนะครับว่าชอบหรือป่าว เพราะว่าเราต้องเดินขึ้นไปนอนชั้นบน แต่ต้องมาเข้าห้องน้ำชั้นล่าง และก็จะมีโซนครัวที่อยู่ใต้ที่นอนบางคนก็ถือว่าไม่ดี กินแอร์มากหน่อยเพราะปริมาตรห้องเยอะ แต่ที่มีส่วนดีก็ความโปร่ง โล่งรู้สึกดี อยู่แล้วหล่อขึ้นประมาณ 30% เป็นอย่างน้อย หิหิหิ
ห้องตัวอย่างทำออกมาได้สวยดีครับ ใครมีเวลาว่างๆก็ไปลองเดินดู สวยตั้งแต่ชั้น 1 ของ sale office ไปยันห้องตัวอย่างเลย 555
// ข้อเสีย \\
ผมมองว่า Location เป็นส่วนสำคัญมากๆถ้าคุณคิดจะลงทุนในคอนโด ที่ The Reserve พหล ผมว่าทำเลกลางๆ แต่ product ดี ต้องช่างใจให้ดีครับ ผมว่าคนที่บ้านอยู่แถวนี้น่าจะอยากอยู่ที่นี่ได้ แต่สำหรับผม location มันไปค่อยเข้าตา
ส่วนข้อเสียอื่นๆ คิดไม่ค่อยออก 555 ดีเกือบหมด ที่จอดอาจจะน้อยไปหน่อย ราคาอาจจะสูงไปหน่อยนิง (แต่เดี๋ยวนี้ที่ไหนก็ราคา 150k up กันหมดแล้ว เงินเฟ้อจริงๆ)
// มุมมองการลงทุน \\
อย่างที่บอกไปว่าคอนโดนี้ห้อง Loft ได้ sold out ไปแล้ว ผมเข้าใจว่าห้อง loft ชั้นเตี้ยๆ พอรวมพื้นที่เพิ่มแล้ว ราคาต่อตร.ม. น่าจะไม่แพงนัก ( 130k-140k) ทำให้คนมากวาดซื้อไปหมด ตอนนี้เซลล์บอกว่าเหลือห้องอีกประมาณ 50% ผมให้เค้าลองเปิดราคาชั้น 14 ซื้อเป็นชั้นเริ่มต้นของห้องแบบ simplex ก็ได้ราคาต่อตร.ม.มาประมาณ 160k ราคาห้อง 30 ตร.ม.ก็ประมาณ 5 ล้านครับ
อืมราคานี้ก็กลางๆนะครับ ไม่สูงไป แต่ก็ไม่แพงมาก แต่ใจผมว่าห้องแบบ loft มันดึงค่าเฉลี่ยราคาแล้วทำให้รู้สึกว่าโครงการนี้ถูกไปเยอะ แต่ในทางกลับกันมันก็ทำให้คนที่ต้องซื้อแบบ Simplex ของโครงการนี้ที่ราคา 160k รู้สึกว่าซื้อแพงไปด้วยนะ 555 อันนี้แล้วแต่คนจะคิด
ในเชิงการเล่นสั้น มีจุดที่น่าสนใจอยู่อย่างนึงคือ ที่นี้ให้ดาวน์ รวมผ่อนทุกงวดแล้วแค่ 5-7% ของมูลค่าห้องเท่านั้นเอง เช่น ห้อง 1 นอน 30กว่าตร.ม. ราคาเต็ม 5ล้าน แต่ผ่อนดาวน์ทุกงวดแค่ 338,000 บาทเท่านั้นเอง เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ชอบเสี่ยงโชคดีนะครับ ต้นทุนต่ำ ถ้าขายได้ก็ปัง ๆ ๆ แต่ผมว่าคนเล่นสั้นคงจะต้องเล่นที่ Loft อย่างเดียวจะพอมีความเป็นไปได้ ห้องแบบ simplex ผมว่าไม่น่ารอดนะครับ แต่อย่าเชื่อผมนะครับ การลงทุนเป็นเงินของพี่ พี่คิดกันเองดีกว่า หิหิหิ
มองการปล่อยเช่า อย่างที่บอกไม่ใช่คนในพื้นที่ ปล่อยเช่าจะให้ต่างชาติมา ผมก็ว่ามันไม่น่าจะใช่ โดยสรุปคือ ปล่อยเช่า ไม่รู้ ถ้าให้เดาผมว่าไม่น่าจะ work นะครับเพราะถ้าให้คนไทยเช่า เค้าจะสู้ราคาได้แค่ไหน ไม่รู้ แต่ข้อมูลจากเซลล์ก็บอกว่าอาจจะมีผู้บริหารบริษัท ที่อยู่ถนนพหล มาเช่าก็ได้นะครับ
// สรุป \\
พฤกษาตีโจทย์ได้ดีครับ ผมชอบ product ชอบ design ชอบเสือหิมะ ชอบเงินดาวน์ แต่เสียอย่างเดียวไม่ชอบ location ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญที่สุดเลย 555 ดังนั้นตัวนี้ผมขอผ่านครับ ผมขอไปรอดูว่า The Reserve ตัวหน้าที่จะเปิดเป็น low rise แถวๆใกล้ๆเอกมัย จะเป็นไงดีกว่า หรือไม่ก็รอ The Reserve พญาไท เลยถ้าตัวนี้ได้สร้าง ไม่ถูกเพื่อนบ้านคัดค้านนะผมว่าตัวพญาไท น่าสนใจกว่า เพราะ design น่าจะออกมาดูดีได้ product น่าจะดี ส่วน location มันเป็นพญาไท ยังไงก็ต้องดีกว่า สะพานควายอยู่แล้ว ใช่ไหมครับ
แต่ๆ ๆ ๆ สำหรับคนที่อยู่ชอบทำเล ประดิพัทธ์ ผมว่าซื้อ The Reserve ตัวนี้ไม่เสียใจแน่ครับ คุณจะได้อยู่คอนโดดีๆ ออกแบบสวยๆ ส่วนกลางเยอะ คุณภาพชีวิตผมว่า เยี่ยมเลย
ถ้าชอบเนื้อหา เข้าไปกด Like กันที่เพจ #WhyIBuyThisCondo
หรือจะกด follow เพื่อติดตามเพจผมก็ได้นะครับ
www.facebook.com/whyibuythiscondo/
