หลังจากสนใจเรื่องคอนโดอย่างหมกมุ่น คนเราก็มีชอบก็มีเบื่อ มีเริ่มก็มีเลิก ทุกอย่างเป็นอนิจัง 555 ว่าแล้วก็มาดูแต่ละสาเหตุที่จะทำให้เราเลิกสนใจคอนโดดีกว่าครับ ผมพยายามจะ share ประสบการณ์ของตัวเองเข้าไปในแต่ละข้อด้วย หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆที่เข้ามาอ่านนะครับ
=== ไม่มีผู้เช่า // ต้ังแต่ทำมาก็ยังหาคนเช่าได้อยู่นะครับ จะมีบ้างทีต้องลดราคา ลงไปสู้หน่อย แต่ก็ยังไม่ถึงกับแย่ครับ แต่มองในอีกมุม ผมเพิ่งจะซื้อคอนโดไม่นาน ส่วนใหญ่เป็นคอนโดใหม่ ดังนั้นอาจจะเช่าได้ไม่ยาก แต่ผมไม่รู้ว่าเมื่อเวลาผ่านไปซัก 3-5 ปีแล้วคอนโดมันจะเก่าขึ้น สภาพมันจะยังดีอยู่ยัง คนเช่าเข้ามาแล้วจะสนใจเช่าอยู่ไหม อันนี้ไม่แน่ใจครับ ประสบการณ์ยังไม่ถึง ถ้าถึงวันนั้นแล้วมันเช่ายากมากๆ ไม่มีคนเช่า ก็คงจะต้องเลิกเล่นคอนโดแล้วหล่ะ 555
=== ได้ค่าเช่าน้อยเกินไป // จากที่ผมได้ศึกษามาที่จะให้คนเช่ามาจ่ายให้เราหมด จนเป็น positive income เลยนี่ดูจะ impossible มากๆ เพราะผมสนใจเก็บแต่คอนโดใหม่ ที่ location กลางเมือง แต่ถ้าพูดถึงเรื่องค่าเช่าน้อย ก็น่าเป็นห่วงครับ เพราะอย่างที่ The Reserve เกษมสันต์ 3 ห้อง 5.5 ล้านต้นทุน 39ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ 25,000 บาท ก็ได้ตกที่ 640 บาทต่อตร.ม. ถือว่าไม่เยอะ แต่สำหรับผมก็ พอได้ครับ ตอนนี้เฉลี่ยทั้ง port ผมอยู่แค่ 4.3% return (คิด 10 เดือนนะครับ) ถ้ามันน้อยมากๆก็คงจะไม่ไหวแล้ว ตอนนี้ยังดีกว่าดอกเบี้ยแบงค์นิดหน่อย
=== ผู้เช่าสร้างปัญหา ปวดหัว // ตั้งแต่ทำมาเจอพวกผู้เช่าแบบ คนไทย มาๆไปๆ อยู่แค่ 2 เดือนมีปัญหา ก็หนีไป เป็นคนทำงานกลางคืน ไม่ค่อยจะมีหลักแหล่งเท่าไหร่ ผมก็ได้แต่ยึดเงินประกันครับ อีกเคสนึงเคยเจอ เอาห้องเราไปเช่าช่วงต่อ เช่าไปเช่ามาสองเดือน คนเช่าย้ายไปเช่าห้องใกล้ๆเอง เพราะถูกกว่า ห้องผมก็โดนทิ้งอีก โอ้ยยึดเงินประกันกันมันเลย แต่ที่เกิดกับผมมันเป็นคอนโดระดับค่าเช่า 7,000-8,000 บาทครับ คนเกรดนั้นก็อาจจะมีเรื่องเยอะหน่อย ต่างจากที่ให้เช่าคนต่างชาติ หรือ ห้องที่ค่าเช่าสูงหน่อย ผมกลับได้ผู้เช่าที่ดีกว่าครับ จ่ายเงินตรงเวลา ไม่เบี้ยวหนีหายไป 555
แต่ถ้าเกิดว่าเจอคนไม่ดีทำห้องเสียหายเนี่ยก็คงจะเซ็งเหมือนกัน เพราะเราก็รักคอนโดเรา อุตส่าห์แต่งซะสวย มาทำของผมพังได้อย่างไร 555
=== ขายไม่ออก // ตอนซื้อ ตอนกู้ ตอนปล่อยเช่า ผมเองเคยทำมาหมดแล้ว แต่ว่าตอนปล่อยขายเนี่ยไม่แน่ใจ เพราะยังไม่เคยทำ คอนโดเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ดังนั้นจะหาคนมาซื้อมันก็ต้องได้ในสิ่งที่เค้าอยากจะได้พอสมควร ไม่ว่าจะเป็นราคาเค้ารับได้ ห้องอยู่ในตำแหน่งที่เค้าหากัน ผมว่าเรื่องการเลือกห้อง เลือกโครงการมีส่วนสำคัญอย่างมาก เพราะถ้าเลือกไม่ดี อาจจะเช่าได้ แต่เวลาขายจะขายได้ยากนะครับ ห้องที่ผมซื้อแต่ละห้องก็เป็นห้องมีตำหนิทั้งนั้น (ซื้อเพราะถูก) ไม่ว่าจะเป็นตำหนิแบบ วิวบล๊อก วิวสวน (อาจจะขาดความเป็นส่วนตัว) หัวนอนตะวันตก โอ้ยเพลีย เอาไว้ตอนอยากจะขายค่อยมากว่ากันอีกที แต่ผมกะจะถือยาวๆๆๆๆๆ (จนลูกโต) ค่อยมาคิดเรื่องขาย ถึงเวลานั้นแต่ละห้องที่ผมมี ทำเลแถวๆนั้นคงจะเจริญเกินกว่าที่จะซื้อห้องใหม่ได้แล้ว สาธุ ของให้ขายคล่องๆด้วยเถิด
=== ราคาคอนโดใหม่ วิ่งไปไกลเกิ้น // ทุกวันนี้ผมไล่ซื้อแต่คอนโดสร้างเสร็จ ยังไม่ได้ซื้อมือสอง แต่ผมก็พอจะเห็นทิศทางราคาของคอนโดที่วิ่งขึ้นเป็นจรวดเลย จากที่ซื้อห้องแรก 150k ก็รู้สึกว่า ถ้าอันไหนราคาประมาณนี้น่าจะพอซื้อได้ ซื้อไปซื้อมาเริ่มเห็น 220k ซึ่งส่วนตัวผมรู้สึกว่า ถ้ามันไปไกลเกินกว่านี้คงจะไม่ไหวแล้วหล่ะ เพราะซื้อมาก็ปล่อยเช่าไม่คุ้ม แพงก็แพง ผมคิดว่าผมคงจะซื้อได้อีกไม่กี่ตัวแล้วพอแล้วครับ นั่งดูราคาวิ่งไปข้างหน้าอย่างเดียว จะซื้อใหม่คงจะทำใจไม่ได้อะครับ
อย่างที่เห็นๆหลายๆโครงการเค้าเปิดตัวไป เค้าเอาราคาไปไว้ซะอนาคตมาก เช่น VictoryQ ผมยังมองไม่ออกว่าจะปล่อยเช่าอย่างไร เพราะทำเลก็ออกจะ mass แบบ lowๆ หน่อยใครจะมาเช่าตารางเมตรละ 1,000 บาท ไม่เข้าใจ หรืออย่างแถวทองหล่อ Khun by Yoo ก็ล่อกัน 300k แล้วมันไม่น่าจะมีคนเช่าได้ จะว่าซื้อลงทุนก็คงจะไม่ได้เรื่องแล้วครับ
อีกอย่างที่เป็นความรู้สึกส่วนตัวของผมก็คือ ผมคงจะมองแต่คอนโดที่อยู่ในใจกลางเมืองเท่านั้น สีลม สาทร สุขุมวิท ซึ่งพวกนี้ราคาได้ไปไกลแล้ว ไอจะให้มาเล่นแบบ บางนา ท่าพระ แบริ่ง ก็ไม่รู้จะซื้อไปทำไม (ผมอาจจะคิดผิดนะครับ เพราะแถวนั้นอาจจะโตมี growth ได้มากกว่า) แต่ใจมันบอกว่า ไม่อยากได้อ่ะ ไม่ได้อยากจะอยู่แถวนั้นซะหน่อย อยากจะชิวๆ hiso hiso แบบว่าทองหล่อ พร้อมพงษ์ อโศก เพลินจิต เท่านั้น 555 สรุปคือ ซื้อที่ความชอบ ใช้อารมณ์ ผิดหลักการลงทุนนะเนี่ย
=== เบื่อ // บางทีการที่เปิด facebook มาก็เจอแต่ feed เรื่องคอนโด อ่านเว็บก็อ่านเว็บคอนโด อสังหา อ่านนิตยสารก็เอาแบบพวกแต่งบ้าน ว่างๆก็ไปดูคอนโดเล่น ทุกวันๆเสพแต่สื่อพวกนี้จนคนรอบข้าง ก็พาจะเอียนไปด้วย ผมก็เริ่มจะเอียนแล้ว ที่ทำได้อาจจะเพระาสนุกเป็นช่วงแรกๆ แต่พอเวลาผ่านไป ก็ไม่รู้จะดูไปทำไมนะ เพราะซื้อก็ซื้อไม่ได้แล้ว จะเปิดใหม่อีกกี่แห่งก็ไม่มีปัญญาซื้อแล้ว จะไปเล่นสั้น ก็กลัวไม่กล้าเล่น 55 สรุปคือ เบื่อๆ ก็เลิกไปเอง
=== หมดเงินซื้อของใหม่ // ในโลกแห่งจินตานาการ เราคงจะซื้อมันทุกที่เลยที่สวย ที่ว่าทำเลดี ซื้อ 28Chidlom + The Bangkok ทองหล่อ + Khun by Yoo + Marque + XXXIX + Ashton Asoke + Noble Ploenchit + Q skv + The ESSE + … แต่นี่คือฝัน 555 เพราะถ้าเอามาบวกๆกันแล้วนี่คงจะต้องใช้เงินประมาณร้อยกว่าล้าน 555 แล้วก็ไม่รู้จะซื้อไปทำไมเยอะแยะเนอะ ความโลภ ยุบหนอ พองหนอ ดังนั้นเมื่อซื้อไม่ได้ เงินหมด ซื้อของใหม่ไม่ได้แล้วก็พอกันดี เลิกดู เลิกยุ่งกับคอนโดดีกว่า มาบริหาร port condo เราให้มีคนเช่าเต็ม ขายได้ดี เอาเท่านั้นพอแล้ว แล้วก็ค่อยๆ fade ออกจากวงการ 555
=== ทำ AirBNB ไม่ได้ // จริงๆผมจะใช้ AirBNB นิดหน่อย โดยเทคนิคก็คือ ช่วงเวลาที่ห้องว่าง เช่นรอผู้เช่าใหม่ หรือ ยังหาผู้เช่าไม่ได้ ผมก็จะไปปล่อยห้องใน AirBNB โดยจะปรับจำนวนวันที่รับขั้นต่ำให้ยาวหน่อย ราคาอาจจะถูกหน่อย ดีกว่าเราปล่อยห้องว่างๆไว้เป็นเดือน เช่น ระหว่างรอผู้เช่าใหม่ ผมมีเวลา 1 เดือนเต็มที่ห้องจะว่าง ผมก็เอาไปปล่อย AirBNB เลย ปรับชั้นต่ำเป็น 10 วัน แล้วค่าเช่าก็อาจจะวันละ 900 บาท สรุปก็ได้เงินมาหมื่นกว่าบาท ถึงแม้จะได้น้อยกว่าที่ปล่อยเช่ารายเดือนที่ 25,000 บาท แต่ผมก็ได้ใช้ประโยชน์ช่วง idle time ของห้องมาหาเงิน ดีกว่าไม่ได้อะไรเลย
เวลาปล่อย AirBNB แต่ละทีก็เกรงใจนิตินะครับ แต่ว่าเงินมันก็เงินเราอะนะ ดังนั้นถ้าเราห้ามเรื่อง AirBNB กันแบบดุๆ โหดๆ ผมก็คงจะกลัวและไม่กล้าทำไปเองหล่ะ ซึ่งก็หมายความกว่าผมจะเสียรายได้ไปอีกหลายตังค์เลย เศร้า
=== ไปทำอย่างอื่นที่มันใหญ่กว่าคอนโด // เมื่อลงทุนไปถึงขั้นหนึ่ง คอนโดจะกลายเป็น jumping point ให้ไปทำอย่างอื่น เพราะว่า คอนโดมันง่ายสุด แค่จ่ายเงิน ก็เสร็จแล้ว เกือบจะเท่าๆกับหุ้น แต่คอนโดก็เป็นที่ฝึกประสบการณ์ที่ดี ที่คุณจะได้เห็นตลาด เห็นการทำงาน กลไก ของธุรกิจอสังหา ซึ่งถึงเวลาเราก็อาจจะย้ายไปทำอย่างอื่น ที่ใช้เงินมากขึ้น เช่น ไปเป็น developer มีโครงการของตัวเอง ไปเป็นนายหน้า เพราะรู้วิธีการทำตลาด ไปเป็น coach สอนคนอื่น ทำได้หลายอย่างครับ อาจจะใช้เงินมากขึ้น ใช้เงินลดลง ก็เป็นช่องทางที่เราจะไปได้ ไม่ต้องยึดติดกับเพียงแค่คอนโดอย่างเดียว
หมดแล้วครับ อันนี้คือสิ่งที่ผมพอจะคิดได้ว่า อะไรจะทำให้ผมเลิกเล่นคอนโด ก็คงจะมีคนเห็นตรง เห็นต่างกับผมได้ ก็เป็นเรื่องธรรมดานะครับ มีอะไรก็มา share กัน
