== วิเคราะห์แนวทางการลงทุนที่ Noble Around 33 ==
ผมเขียนบทความนี้ขึ้นมาเพื่อ share วิธีคิดนะครับว่าทำไมผมถึง ลงทุนที่โครงการนี้ แต่ต้องบอกไว้ก่อนว่าตอนนี้โครงการขายไปแล้ว 80-90% ดังนั้นจริงๆแล้วก็ไม่ค่อยจะเหลืออะไรให้คุณเลือกมากแล้วหล่ะครับ 555 แต่เอาเป็นว่ามาดูวิธีคิดกันแล้วกันนะครับ
จุดเด่นที่ผมคิดว่าโครงการนี้ลงทุนได้ บอกได้เป็นข้อๆตามนี้นะครับ
1. สร้าง 3 ปี :: โดยปกติ Noble จะมีจุดเด่น (หรือด้อย) ที่การก่อสร้างนานกว่าชาวบ้านครับ หมายความว่า ยิ่งสร้างนาน ก็แปลว่าคุณก็มีเวลาที่จะขายเปลี่ยนมือนานกว่าโครงการอื่น และ ยิ่งสร้างนานคอนโดก็ราคายิ่งราคาสูงขึ้นครับ ผมคิดว่าถ้าคอนโดเสร็จจริงตามกำหนดปลายปี 63 ตอนนั้นราคาคอนโดโซนพร้อมพงษ์ก็คงจะวิ่งไปไกลมากๆแล้วครับ ( สองแสนปลายๆต่อ ตารางเมตร แล้ว)
2. มีห้องเล็กขายทำให้ราคาจับต้องได้ :: คอนโดในโซนพร้อมพงษ์ทั้งใหม่และเก่าส่วนใหญ่จะเป็นห้องใหญ่ 1 ห้องนอนใหญ่กว่า 34 ตร.ม. แต่ที่ Noble Around 33 มีห้อง Studio ขนาด 27 ตร.ม. ซึ่งเมื่อรวมราคาออกมาแล้วก็จะมีห้องราคาไม่ถึง 6 ล้านอยู่หลายห้องมาก เหมาะกับนักลงทุนที่มี งบจำกัด แต่อยากเป็นเจ้าของ แถมแปลนห้องแบบ Studio นี้ทำออกมาได้น่ารักน่าอยู่อาศัยด้วย
3. ราคาขายที่ไม่สูงกว่าคอนโดรุ่นพี่ Noble BE33 :: โครงการรุ่นพี่ BE33 เปิดตัวไปเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว ตอนเปิดตัวผมว่าราคาก็เท่าๆ หรือแพงกว่า Noble Around 33 ซะอีก ดังนั้น โครงการใหม่กว่า ทำเลติดกัน ราคาถูกกว่า มันก็จะต้องน่าสนใจกว่าอยู่แล้ว ในมุมวิเคราะห์ผมเดาว่า Noble อยากจะขาย Around 33 ให้หมดเร็วๆ เพราะว่า BE33 เปิดมาตั้ง 2 ปีแล้วแต่เพิ่งจะขายได้ 65% เอง ดังนั้น Noble จึงตั้งราคา Around 33 ให้น่าสนใจหน่อย ถ้าเค้าขาย Around ได้หมด ก็ค่อยกลับไป focus ขาย BE33 ในภายหลัง
4. มีแนวโน้มการพัฒนาของพื้นที่ = Emsphere + Skywalk หน้าซอย :: ห้างเป็นสิ่งสำคัญของการใช้ชีวิตมนุษย์ในกรุง ยิ่งจะมีห้างใหญ่มาเปิดใกล้ๆ ก็จะยิ่งทำให้พื้นที่ หรือคอนโดแถวนั้นมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น จากที่ผมทราบมา Emsphere น่าจะสร้างเสร็จประมาณปี 63 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่ Noble Around 33 สร้างเสร็จพอดี ผมเชื่อว่า มันจะทำให้ซอย 33 ดูน่าสนใจขึ้นอีกเยอะเลย
5. จังหวะการขาย หรือปล่อยห้องมีได้หลายจังหวะ
** จังหวะที่ 1 :: ขายหลังจากงาน Presale :: อันนี้ก็เห็นคนขายกันเยอะครับ แต่มีข้อแม้นิดนึงว่าต้อง จ่ายเงินดาวน์งวด 5% ก่อนจึงนะเริ่มโอนสัญญากันได้นะครับ ช่วงนี้ก็ขายๆกันบวกไม่เยอะมาก ผมว่าคนที่สนใจไปลองหาซื้อน่าจะหาห้องที่ถูกได้ไม่ยากนัก แต่ในมุมนักลงทุนต้องดูด้วยนะครับว่า sales office เค้าจะเริ่มทุบประมาณช่วงปลายปี 60 นี่แล้วนะครับ ดังนั้นถ้าจะถือสั้นก็รีบๆขายก่อนที่ office จะทุบนะครับ เพราะลูกค้าจะยังเห็นของจริง เห็นห้องจริงได้อยู่
** จังหวะที่ 2 :: ขายตอนที่ Noble BE33 เริ่มโอน :: น่าจะประมาณปี 62 ตามกำหนดเสร็จของ BE33 ผมเชื่อว่าตอนที่คอนโดรุ่นพี่เสร็จ ตึกน่าจะสวยงาม ดึงดูดคนเข้ามาได้ แต่พอเข้ามาแล้วเจอราคาที่ Noble BE33 ที่เปิดแพงบวกๆ style Noble ผมว่าลูกค้าก็จะมาเริ่มสนใจหาห้องจากที่ Around 33 เพราะโครงการอยู่ติดกัน spec ก็พอๆกัน เราน่าจะโกยลูกค้ามาหา Around 33 ได้ไม่ยาก
** จังหวะที่ 3 :: ตอน Emsphere เสร็จ :: ช่วงปี 63 ตอนที่ห้างใหญ่เสร็จ ทำเลแถวๆนี้ก็จะดู hiso มีมูลค่าขึ้นอีกเยอะ เหมือนตอนที่ Emquartier เสร็จก็ยิ่งทำให้คอนโดในซอย 39 ช่วงต้น ดู hiso ยิ่งขึ้น เราก็สามารถจะขายทำกำไร ณ ช่วงนั้นได้ และอีกอย่างตึก Around ก็น่าจะเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นแล้วด้วย
** จังหวะที่ 4 :: ขายตอนตึกเสร็จ ก่อนโอน :: ผมเชื่อว่าเวลาที่ตึกเสร็จ โครงการจะมีพร้อมทุกอย่างมี โครงการรุ่นพี่ มี Emsphere มี Skywalk มีราคาคอนโดใกล้ๆที่วิ่งไปแล้วไกล มีตึกและส่วนกลางที่ดูดี เราก็น่าที่จะขายทำกำไรออกไปได้ถ้าไม่อยากถือ หรือถ้าเปลี่ยนใจจะโอนเก็บถือยาว ก็ยังน่าจะทำได้
6. มันจะมีห้องที่เป็น Rare Item อยู่ที่ชั้น 14 กับ 21 ที่จะมีความสูง 3.20 และ 3.40 เมตร ตามลำดับ และแถมสองชั้นนี้ยังติดกับส่วนกลางอีก ได้สองเด้งเลย ถ้าได้อยู่ชั้นนี้ก็เหมือนกับได้แถวส่วนกลางส่วนตัวเอาไว้ใช้ด้วย ผมว่าคนที่มีห้องในสองชั้นนี้ น่าจะ Happy ทั้งในเชิงอยู่อาศัย และเชิงลงทุน เพราะผมเชื่อว่าการลงทุนแล้วถ้าคุณจะขายได้ ห้องของคุณต้องมีจุดต่าง คนที่ซื้ออยู่จริงถ้าเค้ารู้สึกได้ว่าห้องเรา wow ก็จะทำให้ขายได้ง่าย การที่จะ wow ได้ก็มาจากการ ตกแต่งห้องของเราให้สวย การเลือกตำแหน่งห้องที่ดี การมีวิวที่สวย การอยู่ใกล้ส่วนกลางอำนวยความสะดวกคนอยู่ก็เป็นอีกจุดต่างดีครับ และยิ่งเพดานสูงก็ทำให้ห้องรู้สึกกว้างใหญ่ อยู่แล้วสบายขึ้นอีก ดังนั้นผมเชียร์ 2 ชั้นนี้ครับ (ผมก็มีห้องอยู่ชั้น 14 ด้วยครับ 555)
7. โควต้าของชาวต่างชาติขายหมดไปแล้ว :: โครงการนี้ห้องมีประมาณ 200 กว่าห้อง ถ้าคิดง่ายๆว่า โควต้าต่างชาติเหมาห้องไปแล้ว 49% ก็แสดงว่าตอนนี้ห้องเหลือให้คนไทยซื้ออยู่ได้แค่ 100 กว่าห้องเท่านั้นเอง แสดงว่าจะมีของปล่อยออกมาไม่เยอะที่จะมา resale กันนะครับ คนที่จะหาห้องก็รีบๆหากันเถอะ แต่ ๆ ๆ ๆ ๆ ถ้ามองอีกมุมว่าโควต้าต่างชาติเต็มแล้ว ก็แสดงว่านักลงทุนไทยก็จะสามารถขายได้แต่กับคนไทยเท่านั้น ก็จะไม่สามารถขายให้คนต่างชาติได้ อันนี้ก็เป็นข้อจำกัดอีกส่วนหนึ่งนะครับ แต่ๆ ๆ ๆ ๆ ๆ สำหรับคนที่มีลูกค้าต่างชาติสนใจโครงการนี้ ติดต่อมาที่ผมได้เลยนะครับ ผมมี connection เพื่อหาห้องโควต้าต่างประเทศไปขายได้ ส่ง massege มาให้ผมได้นะครับ
ประมาณนี้ครับ ที่เขียนเชียร์ๆมานี้ไม่ใช่ว่าเพราะตัวเองมีห้องนะครับ แต่ที่เขียนแค่อยากบอกเล่าประสบการณ์ความคิดของผมว่า Why I buy this condo เพื่อนๆจะเห็นตรงเห็นต่างได้ตามสบายนะครับ แต่คนเราจะลงทุนอะไรก็ต้องมีหลักคิด มี concept ที่มา support เหตุผลของการซื้อ เพราะเราไม่ได้ซื้อของถูกๆเราซื้อของหลักล้านบาทกัน
ส่วนจุดด้อยของโครงการนี้ก็มีเห็นที่บอกๆกัน ก็เช่น น้ำท่วมหน้าปากซอยไหม? มีสถานบันเทิงอยู่ในซอยเป็นอย่างไรตอนกลางคืน เดินจาก BTS ไกลเกิน (500เมตร) หลายคน หลายความคิดครับ แต่ยังไงเพื่อนๆก็บอกมาเพิ่มได้นะครับว่า Why I DON’T buy this condo !!!
เดี๋ยวตอนหน้าผมมาเล่าให้ฟังว่า ผมเลือกลงทุนห้องไหน แล้วทำไมผมถึงเลือกห้องนี้ แล้วเป็นอย่างไรบ้าง
ถ้าชอบเนื้อหา เข้าไปกด Like กันที่เพจ #WhyIBuyThisCondo
หรือจะกด follow เพื่อติดตามเพจผมก็ได้นะครับ
www.facebook.com/whyibuythiscondo/
