จากที่เราได้เห็นราคาทองวิ่งขึ้น all time high, เราได้เห็นพิษของไวรัส COVID ที่มาทำลายธุรกิจไม่ว่าจะเป็นสายการบิน ธุรกิจโรงแรมท่องเที่ยว มีปัญหากันไปหมด ภาคธุรกิจอสังหาก็ได้รับผลกระทบอย่างมากเช่นกัน ดังที่เราจะเห็นได้ว่าคอนโดเปิดใหม่แทบไม่ค่อยจะมี คอนโดที่กำลังโอนก็ dump ราคากันสุดๆ เพื่อดันยอดขายให้เข้ามา เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้กับตัว developer จะได้ถือเอาไว้สู้กับ วิกฤตที่กำลังจะเข้ามา (นี่ยังไม่นับอีกว่า หลายๆบริษัท จะต้องใช้คืนหุ้นกู้ และออกหุ้นกู้รอบใหม่ ซึ่งถ้าไม่มีคนมาซื้อหุ้นกู้รอบใหม่นี้ จะเป็นอย่างไร บริษัทจะเอาเงินที่ไหนมาใช้คืน … คิดยากเลย)
ผมมองว่าเวลาที่เกิดวิกฤติ คนทุกคนที่อยู่ภายใต้วิกฤตนั้นอาจจะไม่รู้ด้วยซ้ำว่ากำลังอยู่ในวิกฤตนั้นแล้ว เหมือนกบที่ถูกต้มจากน้ำค่อยๆเดือดขึ้นเรื่อยๆ กว่าเราจะมารู้อีกตัวทีนึงเราก็ไปไม่ไหว ไปไม่รอดแล้ว กระโดดออกจากหม้อเดือดๆนั้นไม่ทันแล้ว อันนี้เป็นสิ่งที่ยากนะครับ ถามว่าตอนนี้เราอยู่ในวิกฤตเศรษฐกิจหรือยังก็ตอบยาก มันจะเป็นวิกฤตแบบ Vshape, Lshape, Ushape, whatever ..?? ถ้าโดยส่วนตัวผมมองว่าเราน่าจะอยู่ในเฟสเริ่มต้นแล้วยังไม่ถึงความรุนแรงขั้นสุด ที่นี้เรามาลองจินตนาการกันดูดีกว่าว่าถ้าวิกฤติเศรษฐกิจเป็นขั้นสุดรุนแรงยิ่งกว่าแฮมเบอร์เกอร์ crisis รุนแรงยิ่งกว่าต้มยำกุ้ง crisis มันจะเกิดอะไรขึ้นกับภาคอสังหา (เน้นไปที่คอนโดเนอะ) มันจะเกิดอะไรขึ้นกับการลงทุนคอนโดแล้วเราจะหาโอกาสใหม่ใหม่อย่างไรได้บ้าง ปล. ผมไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์นะครับ บทความนี้มาจากจินตนาการล้วนๆครับ อ่านกันสนุกๆแล้วกันนะครับ
.
worst case :: มองภาพไปว่า สิ่งที่แย่ที่สุด สงครามระหว่างจีนกับอเมริกา , US Dollar อเมริกากลายเป็นกระดาษ (อันนี้มองแบบสุดโต่งเลย) ระบบการเงินล่มสลาย เงินอาจจะกลายเป็นแค่เศษกระดาษ … จะเกิดอะไรกับสินทรัพย์พวกอสังหา จริงๆตรงนี้ก็คิดยากนะครับ เพราะถ้าค่าเงินมันไร้ค่า ทรัพย์สินชนิดอื่นเช่นทองคำ ก็น่าจะมีมูลค่าแทน คนก็คงอยากจะโยกเงินจากกระเป๋ามาถือเป็นทรัพย์สินอย่างอื่น แต่ ๆ ๆ ๆ อสังหา คงจะเป็นทรัพย์ตัวท้ายๆ ที่คนหมู่มากจะมาไล่ซื้อในช่วงวิกฤตนะครับ เพราะมันไม่มี liquidity ซื้อไปแล้วขายยาก ถ้าจะซื้ออสังหาช่วงวิกฤต ผมมองว่าต้องซื้อเพื่อจะไปรอขายหลังจากเราออกจากวิกฤตได้แล้ว ทุกอย่างเริ่มกลับมาปกติ ในมุมผม ถ้าเป็นอย่างนั้นจริงๆ อย่าเพิ่งเอาเงินไปซื้อคอนโดลงทุนเลยครับ ไปถืออย่างอื่นดีกว่า เผื่อไว้ว่าวิกฤตมันจะลากยาว เราจะได้สามารถสลับเงินไปทำอย่างอื่นได้
.
ในมุมของคนที่อาจจะมีเงินเยอะอยากจะกระจาย port การถือ asset ช่วงวิกฤต ผมมองว่าที่ดิน น่าสนใจกว่าคอนโดนะ ถ้าเราสามารถจะหาที่ดินที่ราคา ok มาถือ มันน่าจะมี cap. gain ได้สูงกว่า เมื่อตอนที่วิกฤตพ้นไแล้ว แต่จริงๆแล้วก็ยากอีก เพราะจะหาที่ดินดีๆ ราคาดีๆ ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย (คอนโดมันเหมือนมาม่า ฉีกซองแล้วกินได้เลย ง่ายกว่าเยอะ)
.
ในช่วงวิกฤต คอนโดที่เคย generate เงินให้เราทุกเดือน มาช่วยเราผ่อนทุกเดือน ก็จะไม่เป็นอย่างนั้น คนเช่าก็หายากขึ้น หรือถ้าเช่าได้ก็ต้องถูกมากๆ เมื่อคนตกงาน ไม่มีคนเช่าห้อง คอนโดก็ไม่สร้างรายได้ให้เราอีกต่อไป ตรงนี้ก็จะเป็นการบั่นทอนราคา value ของคอนโดเราเข้าไปอีก เพราะผมเชื่อว่าราคาคอนโด ควรที่จะสะท้อนกับราคาค่าเช่าด้วย เพราะคอนโดถ้าปล่อยเช่าแล้วได้ yield แค่ 1-2% ผมก็ไม่รู้ว่าจะปล่อยเช่าไปทำไมเหมือนกัน เหนื่อยด้วย ต้องออกแรงตั้งเยอะกว่าจะได้คนเช่า ทำไปก็ไม่คุ้มครับ … feeling แบบนี้จะเกิดแน่นอนกับคนที่ถือคอนโดอยู่ ช่วง COVID เราก็ได้เห็นภาพนี้เกิดขึ้นแล้ว แต่ช่วงวิกฤต ผมว่าก็จะเป็นแบบนี้แต่จะยาวนากเป็น ปีเลย ดังนั้นใครจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าช่วงนี้ ก็ต้องคิดดีๆว่าเราสามารถผ่อนได้ไหวจริงๆนะครับ ไม่ใช่ฝันว่าจะให้คนเช่ามาช่วยผ่อนแต่อย่างเดียว
.
ราคาคอนโด จริงๆแล้วเป็นแค่ความฝัน ราคาเป็นเรื่องสมมุติที่คนขายคิดขึ้นมา แล้วคนซื้อก็ตกลงด้วย … เราจะเห็นว่าคอนโดที่เคยบอกว่า ตารางเมตรละสามแสน หรือ สองแสน สุดท้ายก็สามารถลดลงมาอยู่ที่แสนปลายๆ (ไม่บอกว่าเจ้าไหนที่ทำ โกรธๆๆๆ) หรือคนที่ซื้อคอนโดไปตอน pre-sale ตอนนั้นแย่งกันแทบตาย พอถึงวันโอน โครงการเอาห้องมาขายถูกสุดๆ ถูกกว่า pre-sale เข้าไปอีก โอ้ย เจ็บปวดหลายเด้งครับ ดังนั้นยิ่งช่วงวิกฤต ทุกคนพร้อมหักหลังกันเองได้หมดครับ Developer ก็ต้องเอาตัวรอด คนซื้อก็ต้องเอาตัวรอด …. ผมมองอย่างนี้นะครับ ถ้าใช้ช่วงวิกฤต ผมมองว่าคุณไม่ต้องคิดจะซื้อคอนโด pre-sale เลย เพราะ ราคาอนาคตเราไม่รู้ ถ้าจะซื้อคอนโด ซื้อ ณ วันก่อนโอนครับ นั่นหล่ะราคาจริงๆ ไว้รอตึกเสร็จ เห็นทุกอย่าง เห็นห้องจริง แล้วเราค่อยซื้อ ไม่ต้องเจ็บตัวจากการหั่นราคา และไม่ต้องเจ็บตัวจากการซื้อบนกระดาษ สรุปคือถ้าช่วงวิกฤตแล้วยังอยากได้คอนโด ไปซื้อตึกจริง หรือ ซื้อมือสองดีกว่านะครับ ต่อรองราคาได้เต็มที่ด้วยนะ และพยายามใส่หมวกว่า เราไม่ซื้อ ก็ไม่เป็นไร ทำเหมือนไม่อยากได้ แล้วสุดท้ายคุณจะได้มันมาในราคาที่ดีครับ แต่ ๆ ๆ ๆ เมื่อไหร่ที่เจอทรัพย์ที่ดีๆ ทรัพย์ที่คิดว่าเจ๋งมากๆ ก็ต้องพร้อมที่จะซื้อทันที ต้องรีบตัดสินใจให้เป็นนะครับ เพราะคนที่เราฉวยโอกาสช่วงจังหวะของถูกๆมีเยอะ ของดี ที่ราคาสมเหตุสมผล มันจะอยู่ในตลาดไม่นานครับ
.
แนวคิดในการซื้อเฉลี่ย ช่วยอะไรได้ไหม ? อย่างที่ผมบอกไปว่าไม่มีใครรู้ว่าเราอยู่ในวิกฤต ไม่มีใครรู้ว่าเราอยู่ในจุดต่ำสุดหรือยัง ดังนั้น การจะลงทุนในช่วงนี้ เรามองว่า คอนโดนี้ถูกมากๆแล้ว ก็ต้องคิดว่าเป็นการซื้อเฉลี่ยครับ ค่อยๆทยอย หรือ กระจายการซื้ออกไปตามเวลา เพราะเราอาจจะได้เจอกับ deal ที่ดีขึ้นเรื่อยๆ (ถ้าตลาดมันร่วงไปเรื่อย) หรือเราอาจจะ ต้องค่อยๆจ่ายแพงขึ้น เมื่อตลาดมัน pick up ไปแล้ว ผมเชื่อว่าไม่มีใครสามารถจะซื้อของได้ ณ วันที่มันถูกที่สุดได้ มีแต่ เราจะทยอยซื้อแล้วเฉลี่ยๆรวมๆว่าเราชนะตลาดได้ อย่างคอนโดอาจจะทำยาก แต่ผมเชื่อว่า ถ้าเราเห็น deal ดีๆแล้วเราทยอยช้อนซื้อได้ครับ เช่น คอนโดแถวๆสุขุมวิท ลดมาถูกๆ ก็ซื้อเก็บสักหน่อย ผ่านๆไปอีก คอนโดแถวทองหล่อ ก็ลดอีก น่าซื้อ ก็ซื้อเข้าไปเฉลี่ย สุดท้ายใน port เราก็จะต้นทุนที่พอจะสู้กับตลาดได้บ้างครับ อยากเอาแบบตู้มเดียวจบนะผมว่า
.
ห้อง Rare หรือ location ที่ unique มากๆ หรือ เป็นสิ่งที่เศรษฐีชอบ ก็อาจจะพอได้ต่อนะครับ อย่างเช่น สมมุติว่ามีนิมิตรหลังสวนมาลดราคาเยอะ แล้วตึกเสร็จ ขายก่อนโอน ราคาดีๆมากๆ ผมว่า ก็ยังเข้าไปซื้อได้อยู่นะ เพราะของมีความ unique ทำเลหาไม่ได้อีกแล้ว หรือ ถ้าเราเลือกห้องที่ดีมากๆ โอกาสขายต่อได้ช่วงหลังจากวิกฤตก็ยังมีอยู่ครับ ดังนั้น ความเชื่อเรื่อง rare ก็น่าจะยังพอใช้ได แต่ ก็ต้องระวัง ที่ผมบอกว่าความเชื่อ เพราะความ rare มันไม่มีอะไรชี้วัด วันนี้ rare พรุ่งนี้ก็อาจจะไม่ rare แล้ว อย่างคอนโดวิวสวนลุม หรือ คอนโดวิวแม่น้ำ ผมเชื่อว่า rare จริง ส่วนอย่างอื่น เช่น คอนโดหนึ่งเดียวในสีลม ผมว่าอย่างนี้ไม่จริง เดี๋ยวมันก็มีที่ดินมาเปิดใหม่ได้
.
ช่วงวิกฤตถ้าจะซื้อ อยากให้ซื้อกับ developer ที่การเงินดีๆ หน่อย กลัวบริษัทเค้าล้มไประหว่างที่เราผ่อนดาวน์ อย่างถ้า dev อยู่ในตลาดหุ้น ก็อยากจะให้ไปดูด้วยว่า ฐานะทางการเงินเค้าเป็นอย่างไร มีหนี้สิน มีหุ้นกู้ต้องจ่ายคืน แข็งแรงแค่ไหน จะได้ไม่เจ็บตัวเรานะครับ อย่างที่บอก ถ้าซื้อช่วงนี้ ไปซื้อคอนโดพร้อมโอนดีกว่า ไม่เสี่ยงดี หิหิหิ
.
มองไปให้ไกลๆ คิดให้ไกลๆว่าซื้อแล้วจะไปจบที่ไหน . ผมว่าการลงทุนถ้าช่วงปกติ เราอาจจะซื้อไปแบบ งงๆ ไม่รู้ว่าจะปล่อยเช่า หรือ ขายต่อ มันทำได้ เพราะเศรษฐกิจมันยังดีอยู่ แต่ยิ่งอยู่ในวิกฤต ต้องเรามีวินัยในการลงทุนที่มากขึ้นนะครับ จะซื้อก็ต้องคิดแล้วว่าจะจบอย่างไร ห้องนี้ซื้อมาเพื่อเราจะรอขายอีก 2 ปีนะ ถ้าเรามีแผนที่ชัดเจน เราก็จะทำงานแบบชัดเจนลงทุนแบบชัดเจนครับ หรือ ถ้าขายก่อนโอนไม่ได้ ก็จะ cut loss เพราะไม่พร้อมที่จะกู้ ก็ต้อง เด็ดขาด ไม่ใช่ซื้อแล้ว กู้ไม่ไหว ก็พยายามไปกู้ สุดท้าย ก็เป็นตัวเองที่จะลำบากครับ … เหมือนที่ผมเคยได้ยินคนพูดว่าจะซื้ออะไร จะลงทุนอะไร สิ่งที่สำคัญที่สุดคือ จะต้องรู้ว่าจะ exit จะจบอย่างไรด้วย อันนี้สำคัญอยากจะฝากไว้ครับ
.
แล้วคนที่ซื้อไปแล้ว ดาวน์ไปก่อนหน้าแล้ว จะต้องโอนห้องในปีนี้ หรือปีหน้า ระหว่างวิกฤตควรจะทำอย่างไรดีอ่ะ … คุณรู้จักคำว่า sunk cost ไหมครับ ตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้วอะไรที่คุณจ่ายเงินไปแล้ว เรียกคืนกลับมาไม่ได้แล้ว ก็คือว่าเป็นต้นทุนที่ไม่จำเป็นจะต้องเอามาคิดแล้วครับ ทิ้งส่วนนั้นไปได้เลย สิ่งที่เราจะต้องตัดสินใจคือเงินส่วนใหม่ที่เรากำลังจะใส่เข้าไปใหม่ต่างหาก ดังนั้นถ้าเราซื้อไปราคาเก่า แล้วช่วงโอนโดน dev เอาห้องมาขายราคาถูกๆสูง คุณก็ต้องคิดกันดีๆครับว่าจะโอน หรือ จะทิ้ง ผมไม่มี solution ให้ ถ้ามอง ก็ต้องคิดว่า เงินที่เราจะต้องใช้โอนมันคือเท่าไหร่ ถ้าเราไม่มี ต้องกู้ เราอยากจะกู้ใหม่ ถ้าไม่ ก็ทิ้งดาวน์ไปเถอะ ยอมเจ็บวันนี้ดีกว่าปล่อยให้มันยืดเยื้อ (ผมไม่ได้บอกให้คุณทิ้งดาวน์นะครับ แต่ผมบอกว่าให้มองตัวเองก่อน ว่าไหวไหม ถ้าไม่ไหว เจ้าเงินดาวน์เรามันก็แค่ sunk cost ที่เรียกกลับมาไม่ได้แล้ว ไม่ต้องไปเสียดายมันมากนักครับ) หรือบอกทีเราทิ้งแล้ว เรากลับไปซื้อคืนมาในราคารวม อาจจะถูกกว่าเราคาแรกที่เราซื้อก็ได้นะครับ (โอกาสน้อย แต่ก็อาจจะเกิดขึ้นได้) ค่อยๆคิดดีๆครับ
หวังว่าบทความนี้คงจะเปิดมุมมอง อะไรกับเพื่อนๆบ้างนะครับ อาจจะไม่ใช่เรื่องใหม่ทั้งหมด แต่ก็หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับคนอ่านบ้างนะครับ จะทำอะไรต้องมีสติ คิดให้เยอะ อยากให้อารมณ์พาไปง่ายๆนะครับ เพราะช่วงวิกฤตถ้ามีอะไรผิดพลาดแล้ว มันแก้ตัวยากครับผม เป็นกำลังใจให้ทุกๆคนนะครับ ส่วนตัวผมเอง ผมก็ยัง happy กับการดูคอนโดอยู่นะครับ อาจจะไม่ซื้ออะไรเพิ่มง่ายๆแล้ว แต่ก็ยังติดตามดูอยู่ตลอด เพราะเราไม่รู้ว่าเมื่อไหร่ โอกาสจะวิ่งเข้ามาหาเราครับ ไปก่อน สวัสดี
cr. รูปจาก https://unsplash.com/photos/dbj8TAkIGA4
