== รีวิว Park24 : คอนโดเด็กแนว กลางอภิมหาสวน ในสุขุมวิท 24 ==
โครงการ Park24 จัดได้ว่าเป็นคอนโดโครงการระดับหมื่นล้าน เป็นคอนโดโครงการที่ใหญ่มาก และก็มีที่มาที่ไปที่น่าสนใจ ผมจะขอเล่าจากที่ผมเข้าใจนะครับ เริ่มที่อดีต CEO มือดีของ Noble development เห็นมีที่ดินกลางเมืองสุขุมวิทขนาดใหญ่มากๆ( 12 ไร่) แล้วอยากจะมาทำ project ของตัวเอง ซึ่งตอนนั้นก็เดินงาน Noble Ploenchit มาแล้วระยะหนึ่ง ซึ่งโครงการ Noble Ploenchit นี้จะมีอะไรหลายอย่างที่คล้ายกับ Park24 มาก ไม่ว่าจะเป็น ผู้ออกแบบเดียวกัน ลักษณะความใหญ่ของโครงการ พื้นที่สีเขียวเยอะๆ การออกแบบส่วนกลาง lobby แนวทางการออกแบบเดียวกันเลย กลับมาที่เรื่องของ Park24 หลังจากทางคุณธงชัย ก็เลยมาร่วมกับทาง Proud แล้วก็มีการซื้อที่ดินเพิ่ม เพื่อให้ที่ดินแปลงใหญ่สามารถจะติดกับซอยสุขุมวิท 24 ได้ (เดิมที่ดินติดแค่ซอยสุขุมวิท22) ซึ่งก็เป็นการทำให้ที่ดินทั้งผืนมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมามากมาย ได้ยินว่าที่ดินเล็กๆที่ช่วยเปิดให้สามารถเข้าออกซอยสุขุมวิท24 ได้นี่ราคาตารางเมตรละเป็น 2 ล้านบาทเลย สุดๆ
ตอนที่โครงการเปิดมาก็แยกเปิดเป็น phase 1, phase 2 ด้วยความที่ size ใหญ่มากๆ ถ้าผมเข้าใจไม่ผิดตอนที่เพิ่งจะเปิดโครงการก็มีนักลงทุนจำนวนมากสนใจ จนทาง developer มีการขายยก floor, ขายยกทีละหลายๆห้อง และเมื่อปีที่ได้ผมก็ได้ข่าวว่ามีบริษัทลงทุนของฮ่องกงมาซื้อยกตึกไปตึกนึงเพื่อเอาคอนโดไปทำเป็น service apartment, และเมื่อสดๆร้อนๆนี้ทาง Proud ก็เพิ่งจะประกาศว่าได้ขายทั้งโครงการโอนให้กับทาง Origin โอ้ย แค่พูดถึงที่มาที่ไปของโครงการนี้ก็มันส์แล้วครับ แต่แล้วหลังจากเปิดตัวมาได้ 4-5 ปี โครงการก็เสร็จใน phase 1 พร้อมให้โอนได้นะครับ เป็นที่น่ายินดีกับคนที่ถือไว้ตั้งแต่วันเริ่มจองวันแรกจริงๆ
มาพูดถึง overall ของโครงการก่อน เพราะเดี๋ยวจะงง โครงการนี้ประกับไปด้วยตึกทั้งหมด 6 ตึก แบ่งตามนี้ครับ
– Phase 1 : มี Tower 1 (เป็นตึก commercial อยู่ด้านซอย24) , Tower2 (ตึกอยู่อาศัย), Tower 3 (ตึกอยู่อาศัย)
– Phase 2 : มี Tower4, Tower5, Tower6 (ผมจะยังไม่ค่อยพูดถึง เพราะตึกยังไม่เสร็จ เลยไม่ค่อยรู้เรื่อง 555)
ใน review นี้ผมจะพูดถึงเฉพาะเรื่องของ Phase 1 เป็นหลักก่อนนะครับ เพราะว่าได้ไปเดินเยี่ยมชมมาหลายชั่วโมง โครงการมันใหญ่ๆๆๆๆ 555
// Location \\
โครงการ Park24 ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท24 โดยห่างจากปากซอยเข้ามาประมาณ 700 เมตร (ถ้าเดินก็เหนื่อยหน่อยนะครับ) โดยเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่าซอยสุขุมวิท 24 นั้นจัดได้ว่าเป็นซอยที่มีความเจริญที่สุด ซอยหนึ่งในประเทศไทยเลยนะครับ ทั้งซอยจะเต็มไปด้วยชาวต่างชาติ ทั้งฝรั่ง ทั้งญี่ปุ่น อยู่กันเยอะมากครับ เพราะในซอย 24 นั้นส่วนใหญ่จะเป็นคอนโด โรงแรม และ service apartment ที่ชาวต่างชาติ Expat นิยมเข้ามาพักกัน ซอยทั้งซอยยาวเป็นกิโลได้ ตีทะลุระหว่างถนนสุขุมวิท และถนนพระรามสี่
จากตำแหน่งของโครงการก็สะดวกที่จะไป shopping ที่ Emporium, Emquartier ที่อยู่ฝั่งสุขุมวิท หรือจะไป shopping Big C, Lotus ก็สามารถไปที่ฝั่งพระรามสี่ได้ ส่วนจะเดินไป BTS ที่สุขุมวิทก็สามารถไปขึ้นที่สถานีพร้อมพงษ์ได้ ไม่ยากนัก
โดยรวมผมว่าซอยนี้ครบเครื่องทุกอย่าง จะติดก็นิดนึงตรงที่ เดิน หรือ เข้าออกซอยไกลหน่อย (700เมตร) และช่วงเวลาหลังบ่ายสามโมงของทุกวัน รถติดมาก (ยามแถวๆนั้นบอกมาครับ) จะอยู่ต้องทำใจเรื่องรถติดนิดนึง
// แนวโน้มการพัฒนาของพื้นที่ \\
เนื่องด้วยซอยสุขุมวิท24 นี่แน่นๆมากๆเต็มไปด้วยคอนโด ตึกสูงแทบจะไม่เหลือที่ให้ขึ้นอะไรอีกมากมาย ดังนั้นโครงการใหญ่ๆที่จะมาขึ้นได้ก็มีอีกไม่มาก แต่ก็มีพื้นที่ฝั่งตรงข้ามของโครงการเป็นพื้นที่ของบริษัท Origin ซึ่งตอนนี้ติดป้ายว่าจะเป็น mix used มี retail, มี service apartment ก็จะมาช่วยสร้างความอุดมสมบูรณ์ให้กับ Park24 อย่างแน่นอน เพราะแค่เดินออกมาข้างหน้าโครงการก็มีร้านค้าอะไรให้เข้าไปใช้บริการแล้ว
// การออกแบบ :
จากการที่ได้เดินเล่นอยู่ในโครงการต้องบอกว่าจุดเด่นของโครงการ Park24 คือพื้นที่สวนที่เยอะมาก เพราะ พื้นที่ของทั้งโครงการ Phase1+2 มี 12 ไร่ แต่ว่าจะเป็นตัวตึกแค่ 2 ไร่และอีก 10 ไร่จะเป็นสวน มีทั้งสวนย่อม น้ำพุ สวนสนามเด็กเล่น มีครบทุกอย่าง ผมว่า คนที่อยู่จะได้รับความสะดวกสบายตรงนี้ไปเต็มๆครับ (จริงตอนนี้สวนเสร็จแค่ในของ Phase1 แต่ผมว่าถ้าสวน Phase2 เสร็จจะทำให้โครงการครบและสวยงามมากกว่านี้อีกครับ)
– การออกแบบตัวตึกก็จะเน้นเป็นแบบ modern แนวที่ IAW เขาถนัด ถ้าคิดไม่ออกดูตึกต่างๆของ Noble ฝีมือเจ้านี้ทั้งนั้น ตัวตึกก็จะเรียบๆ แต่ใช้ facade เป็นเหล็กแท่งๆ สีน้ำตาล สีเทา สีขาว มาตัดทั้งแนวตั้งแนวนอน เพื่อให้กิน paralax effect แบบไม่บรรทัดที่เปลี่ยนมุมมอง แล้วจะเห็นความต่าง ซึ่งผมคิดว่าไอเดียนี้บนกระดาษมันก็อาจจะดี แต่พอมาทำจริง ตึกออกมาไม่ค่อยสวยเท่าไหร่ ดูโล่งๆเกินไปไม่เดิน ไม่เป็นที่จดจำ และไอ้เจ้าเหล็กซี่ๆที่เป็น facade ก็ยังล้ำมาบังวิวของคนที่อยู่ในห้องอีก ทำให้เกิดอาการบ่นของเจ้าของห้องเยอะ ตรงนี้บ่นไปก็แก้ไขไม่ได้แล้ว 555 สร้างจะเสร็จแล้ว
– การออกแบบภายในอย่างส่วนที่เด่นๆก็คือ Lobby ก็มีการใช้หินแกรนิตลายเทา จุดๆปูไปท่ัว ที่พื้นมีการใช้หินอ่อนแผ่นดำขนาดใหญ่ ตัดด้วยสีขาว arabescato และก็เป็น double volume ให้ความรู้สึกสูงโปร่ง อีกทั้งยังมีการ print graphic ลายขาวดำช่วยให้ตัว lobby มีความโดดเด่น สีภายในจะเน้นสีขาว เทา ดำ คุม theme ให้ออกมาแมนๆหน่อย แต่พอมองออกมานอกกระจกเห็นสีเขียวของสวนก็ช่วยลดความแข็งกระด้างไปได้พอควร โดยรวมๆผมว่าส่วน lobby ออกแบบมาได้เท่ห์ดีนะ (ให้อารมณ์แบบ Noble Ploenchit มากมาย)
– สระว่ายน้ำอยู่ชั้นบนสุด เป็นแบบว่ายไปเห็นวิวเมือง ผมชอบที่เป็นชั้น 50 มากๆเลย วิวสวยมาก และสูงมากๆด้วย ที่ชั้นสระรอบๆก็จะใช้หินอ่อนชิ้นเล็กๆมาตัด แปะ ดูแปลกตาดีครับ มันออกแนว graphic หน่อยๆ แต่บางคนอาจจะไม่ค่อยชอบ เพราะมันไม่ได้ดูหรูอ่ะ ออกจะ modern mininal ไปหน่อย 555
** นิดนึงกับเรื่องออกแบบ ข้อสังเกตุหนึ่งที่เห็นได้เลยคือว่า ผมว่า Park24 เป็นโครงการใหญ่ ที่มีเวลาในการออกแบบน้อย เพราะอะไรผมถึงพูดแบบนี้ ก็ดูจากการที่เค้าใช้วิธี copy paste งานออกแบบของแต่ละตึกมาแนวเดียวกันแบบ ตรงไปตรงมามากเลย ดูสระว่ายน้ำของตึก 2 กับตึก 3 มันเหมือนกันแบบฝาแฝดเลย ส่วน Lobby ตึก 2,3 ก็คล้ายกันมากๆเปลี่ยนแค่ graphic ที่แปาะเสา ตรงนี้ผมแอบเสียดายนิดนึงว่า ไหนๆก็ทำตั้งหลายตึกน่าจะทำให้แต่ละตึกมีความต่าง มีความโดดเด่นนิดนึงนะ (แต่คิดว่า phase 2 น่าจะมีส่วนที่ต่างจาก phase 1 อีกนะ)
// ส่วนกลาง \\
ในโครงการนี้มีหลายตึกก็จริง แต่ว่า แต่ละตึกก็จะมีส่วนกลางของตัวเองที่ครบสมบูรณ์แบบคอนโดทั่วๆไปไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำบนดาดฟ้า fitness ห้องทำงาน(อันนี้แล้วแต่ตึก) ห้องเด็ก (อันนี้แล้วแต่ตึก) ผมว่าเป็นคอนโดที่มีส่วนกลางครบครับ
คนที่อยู่อาศัยใน Phase 1 สามารถใช้ส่วนกลางร่วมกันระหว่างของตึก 2 และ 3 ได้ แต่ไม่สามารถไปใช้ที่ Phase 2 ได้นะครับ เช่นกันกับเรื่องที่จอดรถ ที่ Phase1 มีที่จอดรถประมาณ 50% ก็เป็นการจอด share กันหมดของลูกบ้านใน Phase 1 แต่ที่จอดรถจะอยู่ชั้นใต้ดิน B1,B2,B3,B4 ของตึก 3 ครับ
นอกจากนี้ ที่ Tower1 ที่อยู่ด้านหน้าสุดติดกับซอยสุขุมวิท24 ยังเอามาทำเป็นร้านอาหาร เห็นบอกว่ามี 2 ร้าน ก็จะเป็นประโยชน์กับลูกบ้านนิดนึง เผื่อจะฝากท้องได้ (แต่ผมว่าร้านอาหารแบบนี้มาแพงแน่เลยอ่ะ 555)
โดยสรุปเรื่องส่วนกลาง มีให้ครบใช้กับไม่เบื่อเลยหล่ะ ตามมาตรฐานของคอนโดที่ดีท่ัวไป แต่ถ้าจะซื้อก็เลือกตึกให้ถูกกับส่วนกลางที่เราชอบนะครับ
// แบบห้อง
ห้องส่วนใหญ่ที่นี่เป็นห้องแบบ 1 นอน studio 28 ตร.ม. ก็เป็น size ที่พออยู่ได้ ในห้องจะมีแผงมากั้นโซนกินข้าวกับโซนนอนออกจากกัน และห้องน้ำก็ยังแบ่งออกมาเป็น ห้องอาบน้ำ กับห้องชักโครก ออกแนวทางแบบญี่ปุ่นมากๆเลย ตรงนี้ผมว่าแล้วแต่ความคิดนะครับ ส่วนตัวผมว่าห้องน้ำเดียวก็พอแล้ว อยู่กันแค่คนหรือสองคน จะมาแบ่งห้องน้ำทำไมอ่ะ งง 555 ส่วนห้องโครงการก็ให้ครัวมาอย่างเดียว ที่เหลือลูกบ้านจัดการกันเองเลยครับ
ห้องที่ผมชอบคือห้องแบบ2นอน1น้ำ ขนาดประมาณ 51-54 ตร.ม. ผมว่าเค้าทำ layout ออกมาได้ ok นะครับ ผมชอบที่พื้นที่ living มันกว้างดี ถึงแม้ว่าอาจจะออกแนวยาวๆหน่อย แต่ก็ไม่เสียพื้นที่ให้ทางเดิน ส่วนให้ห้องนอนใหญ่ก็มีหลืบเอาไว้ build ตู้เสื้อผ้า ห้องนอนเล็กก็ใส่ได้แค่เตียงเล็ก ลืมบอกห้องสองนอนเป็นห้องหัวมุมทุกห้อง ก็จะได้รับวิวที่กว้าง จากทุกห้องนะครับ ที่ผมชอบก็คือ พื้นที่ไม่ต้องเยอะ ก็ได้สองนอนแล้ว ประหยัดงบดีนะครับ แต่ก็จะเสียตรงต้องมาแบ่งกันใช้ห้องน้ำหน่อย
ส่วนเรื่องระเบียงของทุกห้อง ก็จะเป็นแนวแบบ Noble คือระเบียงแคบๆ ผมชอบนะประหยัดค่าระเบียงไปใส่พื้นที่ในห้องดีกว่า แต่ที่ทุกคนจะบ่นก็คือ วิวของห้อง ส่วนใหญ่จะต้องมีเหล็ก facade ยื่นออกมา อาจจะเป็นแนวตั้ง หรือแนวนอน มาบังๆนิดนึง มันรำคาญสายตาหน่อย แต่อยู่ๆไปก็อาจจะชินและชาไปเองครับ 555 (ถ้ารำคาญมากๆแนะนำปิดม่านไปจะได้ไม่เห็น)
// ข้อเสีย \\
ข้อดีของโครงการนี้เยอะครับ ราคาดี ทำเลok ส่วนกลางเยอะดี แต่ผมขอพูดเป็นข้อๆแล้วกันนะครับ
– facade มันบังห้อง และ ตึกมันไม่ได้สวยมากมาย
– ผมว่าการออกแบบมันเร่งๆไปนิด การใช้ material ยังไม่พอดีอ่ะ เอาง่ายๆ Noble Ploenchit สวยกว่าในมุมมองผม
– ทำเลเดินไกลหน่อย สมมุติจะไปบอกซอยสุขุมวิทต้องเดิน 700 เมตร + เดินออกจากโครงการอีก 200 เมตร แค่นี้ก็เกือบ 1 km แล้วจะไปข้างนอก
– ตึกเยอะ ห้องเยอะ เกือบ 2,000 unit หลังจากเสร็จครบ อาจจะแย่งกันปล่อยเช่า
// สรุป \\
– ผมคิดว่า Park24 ถ้าคนซื้อมาเก็งกำไร ก็คงจะได้กำไรกันไปบ้างแล้วหล่ะ เพราะถือมานานซะขนาดนั้น ไม่น่าจะขาดทุน
– ถ้ามองมุมปล่อยเช่าด้วยต้นทุนมือแรกที่ 160,000-170,000 บาท/ตร.ม. ผมว่าปล่อยเช่าได้สบายๆ น่าจะได้ yield ที่ดีด้วยนะ ต่างชาติในซอยนี้เยอะ และน่าจะเข้ามาเป็นผู้เช่าใน Park24 ได้ไม่ยาก น่าจะได้คนเช่าเยอะแบบ LPN24 ได้ไม่ยากนะ
– มองมุมคนอยู่อาศัยเอง ถ้าชอบแถวๆสุขุมวิท อยู่ได้ ได้ส่วนกลางที่ใหญ่มากๆที่ไม่มีโครงการไหนมี แต่แลกกับรถติดหน่อย และเดินไกลนิด แต่ผมว่าถ้าถือยาวๆ ยังไงราคาก็ขึ้นแน่นอนครับ เพราะซอยนี้มีแต่จะเจริญ
แต่ ๆ ๆ ๆ ช่วงแรกของการอยู่อาจจะลำบากนิดนึงเพราะว่า Phase 2 กำลังก่อสร้าง อาจจะมีเสียงดัง มีมลพิษเล็กน้อย อันนี้เป็นส่ิงที่อาจะทำให้หาคนเช่ายากขึ้นหน่อย หรือว่ารำคาญนิดนึง แต่ถ้าคิดว่าต้นทุนของ Phase 1 แค่ 160,000 แต่ Phase 2 ขายกัน 200,000 แล้ว ก็ยังไงก็คุ้ม ยินดีกับคนที่ถือมือหนึ่งด้วยจริงๆครับ
โดยรวมๆผมชอบครับ อยากจะเป็นเจ้าของ แต่ไม่มีเงินแล้ว 555 ใครมีเงินเย็น มาเก็บ Phase1 ไว้ไม่เสียหายหรอกครับ เพราะเดี๋ยวพอ Phase 2 เสร็จมันก็มาดันราคาโดยรวมของโครงการให้ขึ้นไปเองหล่ะ (อันนี้ความเชื่อส่วนตัวผมนะครับ) เพราะเมื่อโครงการสมบูรณ์ทุกอย่าง มีสวน มีพื้นที่ที่ครบ โครงการนี้จะเจ๋งมากๆ เลย
