ระเบิดบูโร … ทำกันอย่างไร step by step + แนวคิด
จริงๆอันนี้เป็นบทความที่ค่อนข้างจะสีเทาหน่อยๆนะครับ เพราะว่าการระเบิดบูโร ถามว่ามันถูกต้องตามกฎ ตามหลักการของทางแบงค์หรือไม่ ผมว่ามันก็ไม่ถูก แต่มันเป็นการใช้ช่องโหว่ในระบบมาทำ ซึ่งก็ไม่ได้ผิดอะไรในมุมการลงทุน ถ้าเรา plan ที่จะจ่ายคืนหนี้ทั้งหมดได้นะครับ
มาเริ่มกันก่อนที่คำว่า “ระเบิดบูโร” จริงๆเป็นการพูดให้เท่ห์อ่ะนะครับ นิยามของมันก็คือการกู้แบงค์ พร้อมกันหลายๆทรัพย์ เช่น ปกติโดยฐานเงินเดือนเราสามารถจะกู้ซื้อคอนโดได้ที่วงเงิน 5 ล้านบาท ถ้าเราคิดว่าเราอยากจะลงทุน หรือเราอยากจะได้คอนโดทั้งหมด 2 หลัง หลังละ 5 ล้านบาท … โดยวิธีปกติ ถ้าเรากู้คอนโดสองครั้ง ก็เท่ากับว่าเราต้องมีวงเงิน 10 ล้านเราถึงจะกู้ได้ทั้งสองหลัง แต่ ๆ ๆ ๆ ถ้าเราใช้วิธีการระเบิดบูโร คือ ยื่นกู้พร้อมกัน และโอนพร้อมกัน เราก็จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดทั้ง 2 หลังได้
.
แล้วทำไมมันถึงสามารถกู้พร้อมกันได้หล่ะ ?
ต้องย้อนกลับไปมองที่ระบบกลางของธนาคารในไทยเรานะครับ ปกติเค้าจะมีสำนักงานเครดิตบูโร ที่จะ record ยอดหนี้สินของทุกๆคนในทุกๆเรื่องเอาไว้ เวลาที่เราจะทำการกู้ทางธนาคาร ก็จะเอาประวัติเราไปเช็คหนี้สินที่ฐานข้อมูลจากเครดิตบูโรก่อน แต่จากที่ผมทราบมาฐานข้อมูลตัวนี้จะไม่ได้ update แบบ real time มานัก มันจะมีอัตราการ update ข้อมูลที่ delay ประมาณ 30 วัน (อันนี้จากที่เคยได้ยิน จริงๆก็ไม่รู้ว่ากี่วันนะครับ) ดังนั้น ถ้าเราทำการกู้คอนโด 2 หลังพร้อมกัน โอนที่ที่ดินในวันเดียวกัน ข้อมูลในเครดิตบูโรมันก็ยังจะไม่ขึ้นว่าเรามียอดหนี้เกินกว่าฐานเงินเดือนของเรา ก็จะทำให้เรากู้ได้ และโอนคอนโดมาเป็นเจ้าของได้ครับ
.
เรื่องที่ต้องระวังกับการ ระเบิดบูโร ??!!??
อย่างที่บอกไปนะครับว่าระเบิดบูโรไม่เป็นสีเทามันก็อาจจะมีผลเสียเกิดขึ้นกับเราได้ อย่างที่ผมพอจะคิดๆออกก็คือ
1. เราต้องมั่นใจจริงๆนะ ว่าเราสามารถจ่ายคืนหนี้ได้ เพราะ ถ้าหนี้ที่ต้องจ่ายต่อเดือนมันเกินกำลังเรา สุดท้าย ไปต่อไม่ไหว ก็จะล้มกันหมด นะครับทีนี่จะกลายจากระเบิดบูโร เป็นติดเครดิตบูโร คิดง่ายๆว่า กู้ 5 ล้านต้องจ่ายเดือนละ 3หมื่น ถ้าเรากู้สองห้องพร้อมกันก็ต้องจ่าย 6 หมื่นบาทต่อเดือน เราไหวกันไหมครับ ? แต่ ๆ ๆ ๆ ในกรณีที่เราเอาห้องมาปล่อยเช่า ผู้เช่าก็จะช่วยเราจ่ายด้วย ดังนั้นก็ต้องคิดเลขดีๆไว้ก่อน และคิดเผื่อนตอนที่แย่ที่สุดไว้ด้วยนะครับ เช่นตอนที่ห้องว่างหมดเลย เราจะเอาเงินสำรองที่ไหนมาจ่าย ถ้ามันว่างต่อไป 3 เดือน จะทำอย่างไร คิดไว้ด้วยนะครับ
2. จำนวนแบงค์ที่เรายื่นกู้ก็มีผลนะครับ หมายถึงว่า ตอนที่เรายื่นกู้ทางธนาคารเค้าจะมีการเช็คเครดิตบูโรของเรา ซึ่งใน report มันจะไม่ได้แสดงแค่ยอดเครดิตของเราแต่มันจะบอกด้วยว่า ที่ผ่านมามีใครมาเช็คเครดิตเราบ้าง ซึ่งก็แน่นอนถ้าธนาคารเค้าเห็นเรายื่นกู้แต่มีการเช็คเครดิตบูโรก่อนหน้า 9 ครั้งใน 1 เดือนมันก็เป็น sign ของการไม่ปกติแน่ๆเลยที่ใครจะกู้ทีละตั้ง 9 แบงค์พร้อมกัน ดังนั้นก่อนจะทำ ต้องวางแผนดีๆหน่อยว่า ห้องนี้จะกู้ด้วยแบงค์ไหน อีกห้องจะกู้ด้วยแบงค์ไหน ธนาคารเค้าจะได้ไม่ผิดสังเกตุนะครับ แต่ ๆ ๆ ๆ ถ้าเรายื่นเยอะจริงๆ เราก็เอาสีข้างถูไปได้นะ ก็บอกว่า เรายื่นหลายแบงค์เพื่อหาดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด ก็ยังเป็นสิ่งที่เราทำได้
3. ควรให้เจ้าหน้าที่ธนาคาร รู้หรือไม่ว่า เรากำลังจะระเบิดบูโร …. เรื่องนี้ตอบยาก ผมคิดอย่างนี้ เจ้าหน้าที่ ตามหน้าที่แล้ว เค้าไม่สนับสนุนการระเบิดบูโรหรอกครับ น่าจะเป็นเรื่องที่ผิดเต็มๆ ดังนั้นผมว่าไม่จำเป็นต้องให้เค้ารู้ครับ แต่ ๆ ๆ ๆ สุดท้ายเค้าก็จะเห็นจากจำนวนการยื่นขอดูเครดิตบูโรที่ผมบอกไปในข้อที่แล้วเอง … โดยสรุปถ้าไม่สนิทกันจริงๆ ผมว่าไม่ต้องให้รู้
4. ควรที่จะโอนทุกทรัพย์ในวันเดียวกัน ผมว่าชัวร์สุด … จากที่เคยๆทำมา ผมจะให้โอนวันเดียวกันเลยนะครับ อย่างเช่น คอนโดสองที่ ก็โอนมันวันที่ 3 พร้อมกันเลย จะได้ไม่ต้องมากังวลเรื่องการ update ฐานข้อมูลของเครดิตบูโร แต่ๆๆๆ ก็อย่างที่บอกว่ามันมี delay แต่ผมก็ไม่รู้ว่าระยะมันเป็นอย่างไร มันตัดรอบการ update อย่างไร เอาว่าเสี่ยงน้อยสุดก็ใช้วันเดียวกันให้หมดครับผม
5. ความเร็ว ความพร้อมของเอกสาร ต้อง perfect !!! อย่างที่บอกว่าเราพยายามจะทำให้ทุกการโอนจบในวันเดียว ดังนั้นเรื่องเอกสาร การตรวจทาน กับทางธนาคารที่เราเลือก ก็ต้องดูให้ดีให้ครับ จะได้ไม่มีปัญหาต้องเลื่อนเวลาโอน เพราะจะไปกระทบกับการโอนอีกห้องได้ครับ
.
โมเดลการจัดการของผม (การจ่ายคืน)
จริงๆแล้วเหตุผลของการระเบิดบูโรของแต่ละคนคงไม่เหมือนกัน ที่แน่ๆ ถ้าอยากจะได้แค่คอนโดเงินเหลือ แล้วจะกู้ทีละหลายๆห้องเพื่อจะเอาเงินส่วนต่างมาใช้ ผมไม่แนะนำให้ทำอย่างยิ่งเลยครับ ห้าม ๆ ๆ ๆ ๆ ทำเลยนะ เพราะถ้าเราไม่มีปัญญาจ่ายคืน ก็อย่ากู้มาดีกว่าครับ เสียประวัติซะเปล่าๆ มาว่ากันเรื่อง model ที่ผมใช้ดีกว่านะครับ
1. ผมมีทรัพย์ที่ปลอดหนี้แล้ว 1 ทรัพย์ และทรัพย์นี้มีคนเช่า อยู่เดือนละประมาณ 25,000 บาท ดังนั้นผมเลยจะมองหาคอนโดห้องใหม่ เพื่อจะซื้อและจะกู้ครับ
2. ผมมองหาคอนโดได้ 2 ที่ ราคาห้องละ 5 ล้านบาท ซึ่งผมดูแล้ว แต่ละห้องจะได้ค่าเช่าประมาณ 20,000 บาท และผมต้องผ่อนอยู่เดือนละประมาณ 30,000 บาทต่อห้อง
3. ถ้าผมซื้อพร้อมกันสองที่กู้พร้อมกัน 2 ที่สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ
ผมจะมีรายได้ต่อเดือน = 25,000 (จากห้องที่ปลอดหนี้) + 20,000 (จากค่าเช่าคอนโดใหม่ 1) + 20,000 (จากค่าเช่าคอนโดใหม่ 2) = 65,000 บาทต่อเดือน
ผมจะมีรายจ่ายธนาคาร = 30,000 (ภาระผ่อนคอนโดใหม่1) + 30,000 (ภาระผ่อนคอนโดใหม่2) =60,000 บาทต่อเดือน
สุดท้ายแล้วต่อเดือนผมยังมีเงินเป็นบวกอีก 5,000 บาทต่อเดือน ก็เป็นหลักการคิดง่ายว่าผมก็จะมีทรัพย์คอนโดเพิ่มสองห้องได้ โดยที่ไม่ต้องกินเข้ามาในกระเป๋าตังค์หลักของผมครับ แต่ ๆ ๆ ๆ อันนี้ยังไม่ได้คิดพวกค่าส่วนกลาง พวกเวลาที่ห้องว่างนะครับ
ปล. ตัวเลขพวกนี้เป็นการประมาณนะครับอาจจะไม่ได้ accurate 100% แต่ก็พอที่จะสะท้อนการจัดการของโมเดลผมได้ครับ
.
แล้วข้อเสียของการระเบิดบูโรคืออะไร :: แน่นอนว่ามันช่วยให้เราเป็นเจ้าของทรัพย์ได้หลายทรัพย์มากขึ้นแต่ข้อเสียหลักๆจะเป็นเรื่องเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่มากขึ้น และถ้ามองไปในระยะยาวก็คือ เครดิตเราจะเต็มจนล้น จนไม่สามารถจะกู้อย่างอื่นได้เป็นเวลาอีกนานนะครับ จนกว่าเราจะจ่ายหนี้ที่เหลือหมดนะครับ และยิ่งเวลาที่เราจะต้อง refinance ก็ไม่สามารถจะทำได้ เพราะเราไม่เหลือเครดิตแล้ว จะทำได้แค่ขอต่อรองดอกเบี้ยกับแบงค์เดิม ดังนั้นเราควรจะเลือกแบงค์ที่เราคิดว่าดีไปเลยทีเดียว โอกาสจะได้เปลี่ยนแบงค์นั้นแทบจะไม่มีหลังจากกู้ไปแล้วครับ
.
ก็ประมาณนี้ นะครับสำหรับเรื่องระเบิดบูโร ผมว่าคนไม่เคยทำก็จะรู้สึกตื่นเต้น ผมก็พยายามจะฉายภาพให้เห็นว่ามันเป็นอย่างไรบ้าง ต้องมีแนวคิดยังไงนะครับ ผมว่าไม่ใช่ทุกคนจะทำได้นะครับ ไม่ recommend สำหรับคนที่ไม่รู้เรื่อง ควรจะมีการทำตัวเลข มีการวิเคราะห์ มีการคิดที่ถ้วนถี่แล้วนะครับ จึงจะทำ วันนี้ไปก่อน ใครมีประสบการณ์ยังไงมาแชร์กันได้ครับผม
