Location
โครงการ The Reserve ทองหล่อ 2 ก็ตามชื่อเลขครับ โครงการตั้งอยู่ในซอยทองหล่อ 2 ซึ่งถือว่าอยู่ต้นทองหล่อเลย อยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนัก 400 เมตร พอจะเดินได้บ้าง ซอยทองหล่อ2 เป็นซอยที่ไม่ลึกมาก เดินรถ 2 ทาง เป็นซอยที่ร่มรื่น ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเศรษฐีสามสี่หลังอยู่ติดกันแค่นั้น เรียกได้ว่าเป็นซอยที่ private ระดับหนึ่ง ส่วนหน้าปากซอยก็จะมี community mall ชื่อ fifty fifth ซึ่งจะมีร้านอาหารให้กิน เรียกว่าเป็นทำเลที่ไม่อดอยากครับ ส่วนเดินเข้าไปลึกทางซอยทองหล่อ ก็จะเจอกับ Top supermarket ซึ่งก็อย่างในทำเลที่พอจะเดินได้
ส่วนซอยทองหล่อในภาพรวมนั้น ผมคงไม่ต้องบรรยายมากกว่าเป็นอย่างไร ก็เป็นซอยที่มีความ Hiso ร่มรื่น มีร้านหาอาหารดีๆ ที่เดินเล่น chic ร้านแนวกลางคืน ที่กิน ที่เที่ยวครบครัน เป็นแหล่งศูนย์รวมชาวต่างชาติ โอ้ ครบครับ ชีวิตดี้ดี ถ้าไม่นับว่ารถอาจจะมีติดบ้างอะไรบ้างครับ
นอกเรื่องนิดนึงมาคุยสรุปแบบง่ายๆว่าความเจริญของกรุงเทพในเส้นสุขุมวิทนั้น ก็จะมีแบ่งเป็น zone ไล่มาตั้งแต่
– เพลินจิต แนว office ทำงาน มีห้างใหญ่ สุดยอดคอนโดต้องยกให้ Noble Ploenchit
– นานา แนวแขกตะวันออกกลางมายึด (ผมไม่ค่อยชอบ zone นี้เท่าไหร่) สุดยอดคอนโดต้องยกให้ Q Sukumvit
– อโศก อันนี้เด่นครับ จอแจ คนเยอะ มี Terminal21 แต่รถจะติดมากๆ เป็น office หนาแน่นมาก (ผมว่ามันคนเยอะวุ่นวายไปหน่อย) สุดยอดคอนโดต้องยกให้ Ashton Asoke
– พร้อมพงษ์ ย่านนี้เป็นย่าน Emporium, Emsphere, Equatier ห้างเยอะ เริ่มเป็นแหล่งอยู่อาศัยของต่างชาติแล้ว สุดยอดคอนโดต้องยกให้ Marque
– ทองหล่อ จะเป็น zone อยู่อาศัยมากข้ึน มีที่พัก ที่กินเยอะมากๆ ตัวซอยเองก็เป็นถนน 6 เลนขับรถสบายๆ สุดยอดคอนโด ยังบอกไม่ได้ เพราะมีขึ้นเยอะมาก 555
จะเห็นว่าทองหล่อ โดดเด่นตรงที่เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย ซอยใหญ่ เศรษฐีเมืองไทยนิยมอยู่ซอยนี้กันเยอะ และที่สำคัญผมว่า ทองหล่อ มันกลายเป็นแบรนด์ของตัวเองที่สะท้อนถึงความหรูหรา น่าอยู่ แค่ชื่อมันก็ช่วยขายของไปได้เยอะแล้วครับ
แนวโน้มการพัฒนาของพื้นที่ :
พูดถึงเรื่องการพัฒนาของโซนทองหล่อจะมีด้วยกันหลายประเด็น
ส่วนแรกที่จะ focus ก็คือ การเปิดตัวของคอนโดระดับ Luxury พร้อมใจกันมาเปิดที่ทองหล่อกันในเวลาใกล้เคียงกัน ถือว่าเป็นยุคบูมใหม่ของคอนโดในซอยทองหล่อ project ใหญ่ๆที่เพิ่งเปิด หรือกำลังจะเปิด ผมคิดว่าโครงการเหล่านี้จะมาช่วยดันราคาให้กับโครงการโดยรวมในถนนทองหล่อโครงการเหล่านั้นได้แก่
– The Bangkok ทองหล่อ ของ Land & House อยู่หน้าปากซอยทองหล่อ 1 ราคาตกตารางเมตรละ 300,000 บาท แล้วก็เน้นห้องใหญ่ๆ
– TELA ทองหล่อ ของกลุ่มเกษร อันนี้เป็นห้องใหญ่ๆ only ขนาดเริ่มต้นที่ 2 ห้องนอน ราคาไล่มาที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว โครงกานี้จับกลุ่ม segment คนจะหาบ้าน จะเป็นแนวคอนโดขนาดบ้าน
– Khun by Yoo ของพี่แสนสิริ อันนี้มาแบบแพง 350,000 บาทต่อตารางเมตร อยู่โซนกลางๆทองหล่อ
zone ทองหล่อเป็น zone กลางซึ่งจะมีร้านอาหารเยอะ อุดมสมบูรณ์ แต่จะไกลจากรถไฟฟ้าหน่อย โครงการนี้จะมีทั้งห้องใหญ่ ห้องเล็ก ปนๆกันอยู่ แต่ราคาโดนไปไกลมากแนวพี่แสนเค้า
– Monument ทองหล่อ ของพี่แสนสิริ อันนี้ยังไม่เปิดตัว แต่คิดว่าราคาก็ต้องเกินกว่า Khun by Yoo ผมว่าต้องมี 350,000 บาทต่อตารางเมตร up แน่นอน แล้วก็จะเน้นห้องใหญ่ แต่ว่าตำแหน่งโครงการจะอยู่ปลายซอยทองหล่อ เกือบจะเป็นเพชรบุรีแล้ว (ทำเลไม่ค่อยแพงเท่าไหร่ครับ)
– โครงการของ Sigha Estate อันนี้อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าทองหล่อ แต่ไม่ได้อยู่ในซอยทองหล่อ ต้องเรียกว่าอยู่สุขุมวิทมากกว่าครับ แต่เค้าก็น่าจะอ้างอิงแบรนด์ทองหล่อแน่นอน ดูจากประวัติแล้วโครงการนี้ราคาน่าจะ 300,000 บาทต่อตารางเมตร up แน่ๆเพราะต้นทุนที่ดินแพง และ style ของสิงห์มันจะขายของแพงครับ
– โครงการ The Bangkok สุขุมวิท 38 (อันนี้ไม่ค่อยมีรายละเอียด แต่คิดว่า 300,000 บาทต่อตร.ม. up)
– โครงการของแสนสิริ ในซอยสุขุมวิท 38 อันนี้ก็ไม่ค่อยมีรายละเอียด แต่คิดว่า 300,000 บาทต่อ ตร.ม. แน่นอนครับ
จากที่ผมฉายให้เห็นภาพว่ารอบๆโซนทองหล่อนั้นคึกคักกันขนาดไหน โครงการ The Reserve Thonglor 2 ก็เป็นหนึ่งในโครงการที่เปิดอยู่ ถ้านับเรื่องทำเลแล้วผมว่าไม่ได้แพ้จากโครงการอื่น แต่ที่โดดเด่นมากๆคือ ราคาขายเฉลี่ยของโครงการ The Reserve ที่อยู่ประมาณ 250,000 บาทต่อตร.ม. จะเป็นว่าเปิดใหม่ spec เท่าๆกับคนอื่น แต่ราคาถูกกว่า น่าซื้อไหมหล่ะครับ
หากเราลองไปเทียบกับโครงการเก่าเช่น HQ ของแสนสิริ, Quatrro ของแสนสิริ ที่ตอนนี้ก็ resale ขายกันอยู่ที่ 250,000 บาทต่อตร.ม. กันแล้ว ก็พอจะเห็นได้ว่าราคาของ The Reserve ทองหล่อนั้น น่าสนใจแค่ไหน
ส่วนถัดมาเรื่องการพัฒนาในอนาคตนั้นก็คือ รถไฟฟ้าสายสีเทา ซึ่งรถไฟฟ้าสายนี้จะวิ่งมาจากเพชรบุรี วิ่งเข้ามาบนถนนทองหล่อ และจะมีสถานีปลายทองหล่อ กลางทองหล่อ แล้วก็ต้นทองหล่อที่จะเชื่อกับสถานี BTS ทองหล่อในปัจจุบัน โครงการ The Reserve ทองหล่อ ก็จะได้รับผลดีจากสถานีทองหล่อนี้แน่นอน เพราะจะทำให้เดินทางสะดวก มากยิ่งขึ้น จะเข้าเมือง ออกเมืองก็ง่าย
ส่วนกลาง
คอนโด The Reserve ทองหล่อ เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่บนพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ 1 งาน ตัวโครงการจะมีอยู่แค่ 100 กว่าห้อง ซึ่งถ้าเทียบว่าพื้นที่ขนาดนี้เป็นโครงการอื่นอาจจะทำจำนวนห้องไปได้ 200-300 ห้องเลย
ตัวโครงการ The Reserve จะจัดให้มาครบตั้งแต่ สวนส่วนกลางที่ design มาจาก TROP (บริษัทออกแบบ Landscape ชั้นนำ) Lobby ยกสูง 5 เมตร แม้จะไม่ใหญ่มากนั้นแต่ก็ design มาได้สวยงามน่าดู สระว่ายน้ำ Fitness อยู่บนดาดฟ้า รับวิวกันได้เต็มๆ และยังมีชั้นบนสุดยกให้เป็น Sky Lougne ให้ลูกค้าไปนั่งเล่นได้ มีห้องดูหนังขนาดใหญ่ โอ้ย ผมว่าห้องมีแค่ 120 กว่าห้องแต่จัดส่วนกลางมาให้เต็มมากๆ
โดยรวมตอนนี้อาจจะเร็วไปที่จะบอกว่าส่วนกลางนั้นดีไม่ดี เพราะว่าโครงการยังสร้างไม่เสร็จ 555 แต่ๆๆ ถ้ามองเชิงวิเคราะห์ผมจะบอกได้ตามนี้ครับ
1. ปริมาณพื้นที่ส่วนกลางที่ให้มานั้น เยอะจริงๆ เทียบกับจำนวนลูกค้า เรียกว่า พฤกษาจัดเต็มครับ
2. จาก CG และชื่อเสียงผู้ออกแบบ PIA ผมเชื่อว่าส่วนกลางจะต้องออกมาสวย
3. พฤกษา ต้องการจะสร้างโครงการนี้ให้เป็น Flagship คอนโดของตัวเอง เพราะเป็นตัวเปิด The Reserve ให้เป็นแบรนด์บนของพฤกษา ดังงั้นงานนี้ พฤกษาต้องสร้างชื่อให้ได้ โดยการให้กับโครงการนี้ให้มากที่สุด เหมือนเป็นการลงทุนของพฤกษาเช่นกัน
การออกแบบ
ตึกจะออกแบบ แยกออกมาเป็น 2 ส่วนคือ อาคารอยู่อาศัย และอาคารจอดรถ 8 ชั้น
ตัวอาคารอยู่อาศัยนั้น ออกแบบให้ ทุกห้องเป็นห้องมุม และ แต่ละชั้นมีอยู่ไม่เกิน 6 ห้อง นัดว่าเป็นโครงการที่ความหนาแน่ต่ำมากๆ ตัวตึกกจะเก็บช่อง Lift ห้องขยะ อะไรต่างๆไว้ตรงกลาง ไม่ไปโดนกับห้อง ทำให้มั่นใจได้ว่า ห้องทุกห้อง ไม่มีห้องไหนเป็นตำหนิ และส่วนกลางยังเป็นที่วาง compressor air อีกด้วยทำให้ทุกๆห้องไม่ต้องเปลืองพื้นที่ต้องตัวเอง
ในส่วนของ look and feel ของโครงการก็จะออกมาแบบ Modern Luxury ให้หินอ่อน ต้นไม้ เหล็กสี copper gold มาปนๆกัน ต้องดู CG ของโครงการจะบอกได้ว่า สวยงามครับ และในระยะยาวก็ไม่น่าจะล้าสมัยเร็ว
แบบห้อง
ห้องจะมีทั้ง 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอนเป็นหลัก ผมคิดจะซื้อเพื่อลงทุน ดังนั้นจึง Focus ที่ 1 ห้องนอนครับ แบบ 1 ห้องนอนจะมีทั้งแบบใหญ่ และ แบบเล็ก ผมจะพูดถึงแบบห้องเล็กอย่างเดียวนะครับ เพราะผมซื้อไว้แค่ห้องเดียว มีตังค์แค่นั้น
ห้องแบบเล็ก เป็นห้องขนาด 44 ตร.ม. จริงๆก็ไม่เล็กแล้วครับ แต่ว่าจะมีข้อเสียนิดนึงตรงที่ ห้องเป็นแบบ ไม่มีผนังกั้นถาวรระหว่างห้องนอน และห้องนั่งเล่น ในทุกๆห้องที่นี่จะมีอ่างอาบน้ำให้ (เค้าออกแบบมาเผื่อให้ลูกค้าญี่ปุ่นทำการเช่า)
ส่วนกระจก ก็จะกว้างมากๆ ฝ่าเพดานสูง 3 เมตร กระจกสูงจากพื้นถึงฝ่า แอร์แบบฝังฝ่า เครื่องครัวมี brand Phillip Stack ตู้เสื้อผ้าเป็นกระจกรมดำ พื้นไม้ Engineer ประตูขนาด oversize มี digital door lock กระเบื้องในห้องน้ำ มีบางส่วนใช้หินอ่อน อีกเรื่องที่สำคัญคือที่จอดรถ 102%
จาก Spec ของที่ให้ต้องบอกได้คำเดียวว่า พฤกษาจัดเต็มมากๆ ไม่อายใครในละแวกนี้แล้วหล่ะ ส่วนตัวผมตั้งแต่ดูคอนโดก็มี checklist ในสินค้าที่อยากได้ว่า คอนโดที่ดีจะต้องเป็นอย่างไร ปรากฎว่ามันตรงกับโครงการนี้มากๆ พฤกษาจัดเต็มจริงๆ 555
ข้อเสีย
– ถ้าผมจะมองข้อเสียของโครงการนี้ก็อาจจะ พูดถึงเรื่องเล็กๆที่ไม่เล็ก ก็คือค่าส่วนกลางครับ เพราะโครงการนี้ค่าส่วนกลางอยู่ที่ 130 บาทต่อตร.ม. จัดได้ว่าแพงนะครับ สาเหตุของความแพงน่าจะมาจากจำนวนห้องที่น้อย ทำให้ค่าดูแลรักษาต้องเยอะ
– โครงการเป็นทองหล่อที่อยู่ใน ซอยอีกที ดังนั้นความโดดเด่น ที่ได้ Exposure ช่วยโปรโมตคอนโดนั้นอาจจะน้อยกว่าโครงการอื่นๆ
– แบบ 1 ห้องนอนเล็ก ไม่มีที่กั้น แต่ไม่รู้ว่าอยู่ๆไปก็อาจจะชอบก็ได้ เพราะห้องจะรู้สึกกว้างมากๆ ไม่มีกำแพงมากั้นตรงกลาง
– ชื่อเสียงของ Developer พฤกษา อาจจะไม่ได้โดดเด่นในเรื่องการทำคอนโดระดับ Luxury มาเท่าไหร่ เป็นโครงการที่แพงที่สุดของพฤกษา ณ ขณะนี้
สรุป
คอนโด The Reserve Thonglor 2 เป็นเหมือนกับโชว์รูมที่ พฤกษา ต้องการจะสร้างแบรนด์ให้ The Reserve ติดอยู่ในใจของคอนโดระดับ Luxury ดังนั้นทุกอย่างจะมาเต็มหมด ไม่ว่าจะเป็นส่วนกลาง ของที่ให้มาในห้อง Location รูปแบบการออกแบบ และที่สำคัญพฤกษายังเปิดราคาออกมาได้ต่ำกว่าทุกๆโครงการที่กำลังเปิดตัวอย่าง ดังนั้น ทำไมจะไม่ซื้อหล่ะ
แต่ๆๆๆๆๆ ตอนนี้โครงการ soldout ไปเรียบร้อยแล้วนะครับ ใครอยากจะซื้อก็ต้องไปซื้อดาวน์กัน แต่ก็จะโดนบวกกันอย่างแรงระดับหนึ่งนะครับ
โดยส่วนตัวผมคิดว่าห้องที่ผมถืออยู่ ก็จะไปขายก่อนโอน น่าจะสามารถทำกำไรระดับหนึ่ง หรือถ้าโครงการเสร็จออกมาแล้วมันสวยน่าอยู่มากๆ ผมก็จะเก็บเอาไว้เพื่อปล่อยเช่า เพราะผมเชื่อว่าทองหล่อ ยังไงก็ปล่อยเช่าได้ไม่ยากครับ
ประสบการณ์การซื้อ
โครงการนี้พฤกษา มีการใช้ direct sale โดยส่งเซลล์เข้ามาขายโครงการก่อนที่จะเปิดตัว ผมได้ซื้อวันที่ 2 หลังจากเริ่มขาย ก็พบว่า 1ห้องนอนแบบเล็กนั้น ถูกขายไปเกือบหมดแล้ว ชั้นที่วิวไม่บล็อกนั้นถูกขายไปแล้ว
ทางเลือกเดียวที่ผมเลือกได้ก็คือ ซื้อห้องที่ชั้น 7 ซึ่งจากคำบอกเล่าของเซลล์บอกว่า ห้องนี้ ชั้น 7 ราคาต่ำกว่าชั้น 8 ประมาณ 1 ล้านบาท สาเหตุที่ถูกกว่าก็เพราะว่า ชั้น 2-7 นั้นจะโดดอาคารจอดรถบังวิว เรียกได้ว่าบังมิดเลย เพราะระยะจากหน้าต่างไปถึงตึกจอดรถจะเป็นประมาณ 10 เมตรได้
แต่ๆๆๆๆ ห้องที่ผมจองไปคือชั้น 7 ความที่ชั้น 7 นั้นเป็นชั้นก่ำกึ่งคือว่าจะสูงกว่าอาคารจอดรถมาเล็กน้อย ไม่โดนบังหมด จะเห็นวิวกลายเป็นดาดฟ้าของตึกจอดรถ ซึ่งจะเป็นสวนหย่อม ผมก็ตัดสินใจวางเงินจองเลย จริงๆแล้วเสี่ยงนะ ใจก็กลัวว่าห้องได้วิวบังหรือป่าว
หลังจากมาดู model จำลองของตึกก็โล่งใจขึ้นมาหน่อย เพราะว่า ห้องนี้วิวไม่โดนบัง โดนบังนินหน่อย แต่ถ้าคิดว่าแลกกับราคาที่ถูกกว่าห้องด้านบน 1 ล้านบาท ผมว่า ห้องผมเนี่ยคุ้มสุดแล้ว ห้องผมต้นทุนอยู่ประมาณ 220,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งผมเข้าใจว่าห้องเดียวกันชั้น 8 ราคาน่าจะอยู่ประมาณ 240,000 บาทต่อตร.ม. ก็คือว่าได้ลด 10% แล้วกัน ทำให้ราคาปล่อยเช่าสำหรับห้องนี้น่าจะทำได้
